Inhaltsverzeichnis:
- Verhandlungsfreiheit bei Zahlungsbedingungen
- Käufer erhält sofortigen Besitz, aber nicht den Titel
- Was passiert, wenn der Käufer nicht bezahlen kann?
- Das SAFE-Gesetz
Ein Grundstücksvertrag ist eine Art Verkäuferfinanzierung.Es funktioniert ein bisschen wie eine Hypothek, aber statt einer Bank, die Finanzmittel bereitstellt, finanziert der Verkäufer den Verkauf von Immobilien in periodischen Raten. Der Käufer darf in der Regel unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung in das Eigentum einziehen, er erhält jedoch erst nach Abschluss der Zahlungen das rechtliche Eigentum. Indiana hat das traditionelle Landvertragsrecht geändert, um es dem Käufer fairer zu machen.
Verhandlungsfreiheit bei Zahlungsbedingungen
Ein Käufer kann eine Verkäuferfinanzierung beantragen, wenn er keine Kredite erhalten kann oder sich keine Anzahlung leisten kann. Anstatt den Käufer zu verlieren, kann der Verkäufer dem Verkauf zustimmen. Die Zahlungsbedingungen im Rahmen eines Landvertrages sind normalerweise flexibler als bei der Finanzierung durch Dritte, obwohl dies nicht zwingend ist. Viele Verkäufer erklären sich damit einverstanden, auf eine Anzahlung zu verzichten, beispielsweise gegen einen höheren Kaufpreis. Die Parteien haben weitgehende Freiheit, die Bedingungen des Indiana-Kontaktgesetzes auszuhandeln.
Käufer erhält sofortigen Besitz, aber nicht den Titel
Der Käufer ist in der Regel zum Besitz des Eigentums berechtigt, sobald er den Vertrag unterschreibt, sobald er eine Anzahlung anbietet oder sobald er die erste Teilzahlung leistet. Danach ist der Verkäufer nicht mehr berechtigt, die Immobilie zu betreten, als der Vermieter die Mietsache betreten muss. Das rechtliche Eigentum an der Immobilie bleibt jedoch bis zur endgültigen Zahlung durch den Käufer beim Verkäufer. Der Verkäufer hält auch die Eigentumsurkunde in physischem Besitz. Dies hindert den Käufer daran, Versuche zu verkaufen oder zu finanzieren, die er noch nicht vollständig besitzt. Wenn der Käufer die letzte Zahlung leistet, ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer bei der Eigentumsübertragung zu unterstützen.
Was passiert, wenn der Käufer nicht bezahlen kann?
Der größte Nachteil bei Landverträgen ist, was passiert, wenn der Käufer nicht bezahlen kann. Zuvor verlor ein Käufer, der in Verzug geriet, seine gesamte Investition, und der Verkäufer konnte die Immobilie beschlagnahmen, ohne Zwangsvollstreckungsverfahren zu durchlaufen. Selbst wenn der Käufer 99 Zahlungen geleistet und nur eine davon verpasst hat, könnte er alles verlieren. Indiana hat seine Gesetze reformiert, um die Situation zu verbessern, in der ein Käufer nach vielen Zahlungen in Zahlungsverzug gerät. Wenn das Eigenkapital des Käufers zum Zeitpunkt des Zahlungsverzugs "erheblich" ist, wie vom Gesetz definiert, muss der Verkäufer ein förmliches Zwangsvollstreckungsverfahren vor Gericht einleiten, anstatt nur das Eigentum zurückzunehmen. Der Käufer hat Anspruch auf Ersatz des angefallenen Eigenkapitals, bevor der Verkäufer das Eigentum zurückerhalten kann.
Das SAFE-Gesetz
Das Gesetz über sichere und gerechte Durchsetzung der Hypothekenkreditvergabe von 2008 (das "SAFE-Gesetz") schreibt vor, dass die Staaten ein Gesetz verabschieden, das die Lizenzierung von Immobilienkreditgebern vorschreibt. Das SAFE-Gesetz von Indiana ist im Juni 2010 in Kraft getreten. Es erfordert, dass Parteien, die die Finanzierung für den Kauf von Immobilien einschließlich Landverträgen verlängern, eine Lizenz erhalten. Der Lizenzierungsprozess ist teuer und zeitaufwändig. Sie müssen jedoch keine Lizenz erwerben, wenn Sie ein Haus verkaufen, in dem Sie zuvor gewohnt haben, Eigentum an einen unmittelbaren Verwandten verkaufen oder gewerbliche Gebäude verkaufen.