Was ist ein Estoppel-Brief von einer Eigentümergemeinschaft?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen oder verkaufen, das einer Hausbesitzer-Vereinigung unterliegt, werden Sie wahrscheinlich einen Brief mit dem Namen E-Mail benötigen. Ein Käufer und ein Hypothekengeber möchten wissen, ob ein Verkäufer dem HOA ausstehende Salden schuldet, damit die Kosten beim Abschluss bezahlt werden können. Ein Verkäufer möchte wissen, welchen Betrag er beim Verkauf oder bei der Tilgung einer Hypothek bei Schließung schulden muss. Estoppel-Schreiben sind verbindliche Aussagen, die das HOA daran hindern, Tatsachen später zurückzuweisen oder gegenteilige Angaben zu machen.

Estoppel-Buchstaben für Condo-Assoziationen und HOAs werden auch als Estoppel-Zertifikate bezeichnet.Kredit: VYG / iStock / Getty Images

Verhinderung von Fehlinformationen

HOAs können die Gebühren erhöhen, Sonderprüfungen auferlegen und Eigenheimbesitzer für unbezahlte Gebühren zur Rechenschaft ziehen. Ein Käufer, der ein Haus innerhalb eines HOA in Betracht zieht, hat Anspruch auf solche Informationen, da dies die Attraktivität oder Erschwinglichkeit des Hauses beeinträchtigen kann. Käufer, Verkäufer und Hypothekengeber können vor der Schließung der HOA Bestätigungsbriefe oder Bestätigungszertifikate anfordern. HOAs können eine Gebühr für die Ausgabe des Schreibens erheben. Die Höhe der Gebühr hängt von den staatlichen Gesetzen ab, die für HOAs und einzelne Verbände gelten. Wer die Estoppel-Briefgebühr bezahlt, hängt von den Verhandlungen des Käufers und des Verkäufers ab.

Aufdecken nicht autorisierter Aktionen

HOA estoppel-Briefe zeigen auch auf, wenn Hausbesitzer die Regeln eines Verbandes verletzt haben, die als Bündnisse, Bedingungen und Einschränkungen - CC & Rs - und Satzung bekannt sind. HOA-Beschränkungen beschränken häufig den Bau und die Änderungen an Eigentumswohnungen oder Einfamiliengrundstücken. Verstöße und Strafen für unbefugte Verbesserungen an einer Immobilie sind auf dem Schreiben von estoppel aufgeführt. Der Käufer und der Hypothekengeber des Käufers können sich dann weiter mit dem Problem befassen, herausfinden, ob das Problem gelöst wurde und ob Geldbußen gezahlt wurden, und sicherstellen, dass das Haus die HOA-Richtlinien erfüllt, bevor es geschlossen wird.

Estoppel Briefvoraussetzungen

Es ist keine Vorlage für Standardkopien vorhanden. Die Informationen, die in einem Brief enthalten sind, variieren je nach Staat und HOA, wobei einige Verbände detailliertere Informationen als andere benötigen. In Florida muss ein Brief beispielsweise mindestens die Unterschrift eines HOA-Beauftragten oder eines Bevollmächtigten, die Beurteilungsbeträge und etwaige an die HOA geschuldete Beträge enthalten. Laut Angaben von Davis-Stirling.com, einer Website für juristische Ressourcen für kalifornische HOAs, variiert die Sprache der estoppel Briefe in Kalifornien beträchtlich. In Estoppel-Briefen kann ein genaues Gebührenlimit für Briefe wie etwa 250 US-Dollar festgelegt werden. Es kann lediglich angegeben werden, dass die Gebühr die "angemessenen Kosten" der Vereinigung nicht überschreitet.

Estoppel Letters Vs. HOA-Zertifikate

Ein Hypothekendarlehensgeber eines Käufers kann eine eigene Version des Bestätigungsschreibens verlangen, die möglicherweise mehr Informationen enthält als das Briefangebot des Vereins. Zum Schutz ihrer eigenen finanziellen Interessen können Kreditgeber ein HOA-Zertifikat beantragen, das Angaben wie die Höhe der HOA-Reserven, die Ausfallquoten von Eigenheimbesitzern, den Prozentsatz nicht besetzter Einheiten des Eigenheims in der Entwicklung sowie alle anhängigen oder unzufriedenen Urteile gegen das HOA enthält. Diese Informationen helfen dem Kreditgeber bei der Feststellung, ob der HOA steuerlich einwandfrei ist.