Die durchschnittlichen Landvertragsbedingungen in Michigan

Ratenvertragsverträge, auch als Vertrag für einen Vertrag bezeichnet, sind verschiedene Finanzierungsformen für Immobilieneigentümer, die es Käufern und Verkäufern ermöglichen, den Bankgenehmigungsprozess zu überspringen und direkt miteinander zu arbeiten. Landverträge sind eine übliche Methode zum Kauf und Verkauf von Immobilien im US-Bundesstaat Michigan. Auch wenn Landverträge aufgrund der flexiblen Natur des Geschäfts variieren können, gibt es Gemeinsamkeiten, die jede Partei erwarten sollte.

Käufer und Verkäufer von Landverträgen werden als Käufer bzw. Verkäufer bezeichnet.

Grundbegriffe

Der typische Landvertrag in Michigan und anderswo verlangt, dass der Verkäufer die Urkunde in seinem eigenen Namen als Sicherheit hält, während er den Kauf für den Käufer vorübergehend finanziert. Der Verkäufer möchte in der Regel ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren und eine Ballonzahlung nach fünf oder zehn Jahren. Sie vereinbaren Preis, Zinssatz und Anzahlung, die im Durchschnitt gering sind und zwischen 1 und 10 Prozent liegen. Der Käufer verpflichtet sich außerdem, das Eigentum zu unterhalten und notwendige Reparaturen durchzuführen sowie Grundsteuern und Versicherungen zu zahlen. Abschlüsse werden mit der Bezirksregistratur aufgezeichnet.

Zahlungen und Steuern

Die durchschnittlichen Vertragsbedingungen für Landverträge in Michigan schreiben eine 30-jährige Amortisation vor, nach der der Käufer den gesamten Restbetrag nach Ablauf der Kreditorenfinanzierungsperiode zahlen muss. Dies wird normalerweise über die Refinanzierung des Kunden erreicht. Die Zahlungen, die der Kunde während der Laufzeit leistet, sammeln einen angemessenen Anteil für ihn. Dieses Eigenkapital wird zur Refinanzierung in ein Bankdarlehen verwendet und der Verkäufer wird vollständig bezahlt. In diesem Fall überträgt der Verkäufer den Titel an den Käufer.

Wenn etwas schief geht: Verfall

Bei Zahlungsverzug des Käufers gewährt Michigan dem Verkäufer die Verfallsrechte, sofern die Klausel in den Kaufvertrag aufgenommen wird. Die Einziehung erlaubt es dem Käufer, die Immobilie einfach an den Verkäufer zurückzugeben, wenn er mit den Zahlungen in Verzug gerät und diese nicht aufholen kann. Der Kunde hat entweder 90 oder 180 Tage Zeit, um den Zahlungsausfall zu beheben, je nachdem, wie viel Geld er in den Vertrag eingezahlt hat. Kann sie den Verzug nicht heilen, wird das Eigentum an den Verkäufer zurückgegeben und der Verkäufer behält die geleisteten Zahlungen als pauschalierten Schadensersatz ein.

Wenn etwas schief geht: Abschottung

Michigan gewährt den Verkäufern auch das Recht, die außergerichtliche Zwangsvollstreckung aufzuheben, wenn der Kaufvertrag eine Verkaufsermächtigung enthält. Dies bedeutet, dass der Verkäufer nicht das Gerichtssystem durchlaufen muss, um das Haus zurückzufordern. Der Verkäufer kann nach dem Gesetz von Michigan auch gerichtlich ausschließen, ist aber langsamer und teurer. Der große Unterschied zwischen Verwirkung und Zwangsvollstreckung besteht darin, dass der Käufer bei der Verwerfung aktuell werden kann, indem er nur das überfällige Guthaben bezahlt (und dann in der Immobilie verbleibt, sofern er aktuell bleibt). Die Zwangsversteigerung beschleunigt den gesamten Restbetrag; und kann darüber hinaus den Käufer zwingen, für einen Mangel haftbar zu machen, der durch den Verkauf der Immobilie nicht befriedigt wird.

Hersteller-Standard

Michigan bietet auch Schutz für die Käufer an, falls der Verkäufer bei Vertragserfüllung keinen klaren Titel liefern kann (dh der Käufer bezahlt den Verkäufer vollständig). Der Käufer kann eine gerichtliche Anordnung erwirken, die den Verkäufer zur Abgabe der Urkunde anweist. Der Käufer kann den Landvertrag auch kündigen und die Rückgabe aller in die Immobilie eingezahlten Gelder verlangen. Schließlich kann der Kunde zusätzliche Geldschäden verlangen.