Steuervergünstigungen beim Verkauf von Tower-Leasingverträgen für unbefristete Erleichterungen

Unternehmen der Mobilfunkkommunikation können unbefristete Landerleichterungen für die Platzierung von Funkmasten für Mobilfunkverstärker erwerben. Da eine unbefristete Dienstbarkeit den Unternehmen dauerhafte Eigentumsrechte einräumt, behandelt der Internal Revenue Service Verkäufe unbefristeter Dienstbarkeiten als Verkauf von Immobilien. Für den Landbesitzer hat diese Behandlung erhebliche Steuervorteile.

Erleichterungen als Verkauf

Wenn Sie eine Erleichterung verkaufen, die die Eigentumsrechte des Käufers auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt, behandelt der IRS die Transaktion als Leasingvertrag. Die Leasingzahlungen, die Sie erhalten, unterliegen den höheren ordentlichen Ertragsteuersätzen. Wenn Sie jedoch eine unbefristete Ermäßigung verkaufen, ist die Beständigkeit der Rechte des Käufers an dem Land eine steuerliche Behandlung als Immobilienverkauf und nicht als Leasingvertrag. Da Immobilienverkäufe den Kapitalgewinnregeln unterliegen, kann der Verkauf einer unbefristeten Erleichterung aufgrund der niedrigeren Steuersätze für langfristige Kapitalgewinne zu erheblichen Ertragsteuern führen.

Grundstücksgrundlage zuordnen

Wie beim Verkauf eines Anlagevermögens müssen Sie zunächst festlegen, auf welcher Steuergrundlage sich das Grundstück befindet, auf dem die Erleichterung verkauft wurde. Sie können die Steuerbasis jedoch nicht für Ihr gesamtes Eigentum verwenden. Stattdessen müssen Sie nur den Teil des Grundstücks zuweisen, der der ewigen Erleichterung unterliegt. Angenommen, Sie erwerben zum Beispiel 10 Hektar Land zu einem Grundpreis von 1 Million US-Dollar. Wenn nur einer dieser Hektar der Erleichterung unterliegt, teilen Sie dem einen Hektar 10 Prozent (100.000 US-Dollar) Ihrer gesamten Steuerbasis zu, da dieser 10 Prozent der 10 Hektar entspricht.

Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns

Berechnen Sie nach der Zuteilung Ihrer Steuerbasis Ihren Kapitalgewinn als den Preis, den Sie für die unbefristete Abfindung erhalten, abzüglich der Steuerbasis. Wenn das Mobilfunkunternehmen Ihnen beispielsweise 5 Millionen US-Dollar als Gegenleistung für die unbefristete Erleichterung bietet, melden Sie einen Kapitalgewinn von 4,9 Millionen US-Dollar. Vorausgesetzt, Sie haben die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs der Erleichterung für mehr als ein Jahr im Besitz, können Sie die 4,9 Mio. USD als langfristigen Kapitalgewinn in Schedule D ausweisen und von niedrigeren Steuersätzen profitieren. Wenn Sie das Land jedoch für ein Jahr oder weniger im Besitz hatten, müssen Sie die Transaktion als kurzfristigen Kapitalgewinn ausweisen, der den normalen Ertragsteuersätzen unterliegt.

1031 Umtauschaufschub

Der Verkauf einer unbefristeten Dienstbarkeit bietet Ihnen die Möglichkeit, den daraus resultierenden steuerpflichtigen Gewinn durch den Abschluss eines gleichartigen Tauschgeschäfts aufzuschieben. Die Grundvoraussetzung der gleichartigen Tauschregeln besteht darin, dass Sie den Verkaufserlös der Dienstbarkeit in ein ähnliches Objekt reinvestieren. Innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf der ewigen Dienstbarkeit müssen Sie die gleichartige Immobilie identifizieren. Darüber hinaus muss der Kauf Ihrer gleichartigen Immobilie innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf der Dienstbarkeit oder der Anmeldefrist für Ihre nächste Steuererklärung abgeschlossen sein, je nachdem, welcher Zeitpunkt früher liegt. Wenn Sie sich für den Kauf einer gleichartigen Immobilie entscheiden, ist Ihre Basis in der neuen Immobilie identisch mit der Basis, die Sie für die Erleichterung haben. Daher erkennen Sie einen steuerpflichtigen Gewinn erst an, wenn Sie eine gleichartige Immobilie verkaufen.