Inhaltsverzeichnis:
- Die Teilnahme verstehen
- Mindestanforderungen an das Miteigentum
- Aktive Teilnahme
- Beschränkungen für Einkommensstarke
Die Liste der für Eigentümer von Mietobjekten günstigen Steuervorschriften ist lang. Ausreichende Abzüge, Abschreibungen, Steuersätze für Kapitalerträge, 1031 Börsen und passive Aktivitätsverluste beruhen auf einem Rahmen von Richtlinien zur Förderung von Immobilieninvestitionen. Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen oder darüber nachdenken, ein solches zu kaufen, sollten Sie sich an diese Regeln halten, um die Auswirkungen auf Ihr Endergebnis zu verstehen. Die passive Aktivitätsverlustregel in Verbindung mit ihrer aktiven Teilnahme ist besonders für neue Anleger wertvoll, die in ihrem ersten Spieljahr möglicherweise einen Verlust hinnehmen müssen.
Die Teilnahme verstehen
Wenn Sie mit Mietobjekten Geld verdienen, wird dies generell als passives Einkommen betrachtet. Es entsteht mehr aus der Immobilie selbst als aus einer Dienstleistung, die Sie anbieten. Wenn Sie Geld verlieren, handelt es sich um einen passiven Einkommensverlust oder einfach um einen passiven Verlust. Ein Gewinn wird als normales Einkommen besteuert. Wie mit einem Verlust umgegangen wird, hängt davon ab, ob Sie aktiv an den Mietaktivitäten teilgenommen haben. Wenn Sie nicht aktiv am Vermietungsgeschäft teilgenommen haben, können Sie nur passive Verluste von passiven Gewinnen abziehen, z. B. von anderen Mietobjekten. Wenn Sie keine passiven Gewinne haben, können Sie den passiven Verlust auf andere Steuerjahre übertragen, in denen Sie passive Gewinne zum Ausgleich haben. Wenn Sie aktiv teilgenommen haben, können Sie ab 2014 bis zu 25.000 USD an passivem Verlust von nicht passivem Einkommen abziehen, z. B. Löhne.
Mindestanforderungen an das Miteigentum
Sie müssen mindestens 10 Prozent der Immobilie besitzen, die einen passiven Verlust aufweisen, um den Test der aktiven Teilnahme zu bestehen und in der Lage zu sein, passive Verluste vom nicht passiven oder aktiven Einkommen abzuziehen. Es gibt keine Ausnahmen von dieser Regel. Wenn Sie nicht mindestens 10 Prozent der Immobilie besaßen, können Sie keine passiven Verluste von anderen als passiven Gewinnen abziehen, obwohl Sie den Verlust weiterhin in andere Steuerjahre rückwärts oder vorwärts tragen dürfen.
Aktive Teilnahme
Sie müssen mindestens 10 Prozent des Mietobjekts besitzen, um den Test der aktiven Teilnahme zu bestehen, und Sie müssen aktiv an der Verwaltung der Immobilie teilgenommen haben, insbesondere an den Entscheidungen des Managements. Der Internal Revenue Service bietet Beispiele für die aktive Teilnahme als Werbeeinheiten, das Einholen von Mieten und die Durchführung von Reparaturen. Es wird jedoch klargestellt, dass der Begriff "aktive Beteiligung" ein weniger strenger Standard ist als "materielle Beteiligung", der für Immobilienfachleute gilt. Um aktiv mitzumachen, müssen Sie nicht jeden Aspekt des Managements handhaben. Wenn Sie neue Mieter genehmigen, Mietbedingungen bestimmen und Ausgaben genehmigen, haben Sie den Test bestanden.
Beschränkungen für Einkommensstarke
Der volle Abzug von passiven Verlusten in Höhe von 25.000 USD aus nicht passiven Einkünften steht nur Steuerpflichtigen mit einem angepassten Bruttoeinkommen von 100.000 USD oder weniger (50.000 USD oder weniger, wenn der Ehepartner separat angemeldet wird) zur Verfügung. Es geht über $ 100.000 hinaus und endet vollständig für Verdiener mit einem Einkommen von $ 150.000 und mehr.