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Bei einem Hauskauf einmal den Abzug zu betätigen, war so unkompliziert wie das Kaufen eines erschwinglichen Hauses, das Abwägen von Geld für die Anzahlung, die Sicherung der Finanzierung zu einem angemessenen Zinssatz und das Schließen.
In den Jahren nach dem US-amerikanischen Finanzkollaps von 2008, der zum Teil auf eine Immobilienblase zurückzuführen war, die durch verantwortungslose Hypothekendarlehen verursacht wurde, erlebte der Immobilienmarkt gewaltige Turbulenzen. Dieser wirtschaftliche Wirbelsturm brachte beispiellose Bedingungen auf dem Immobilienmarkt hervor, die die Lagerbestände der Immobilien, die Erschwinglichkeit und die Finanzierungsbedingungen vorschrieben, die sich auf den optimalen Zeitpunkt eines Kaufs auswirken.
Trotz der Unvorhersehbarkeit des Marktes können potenzielle Käufer unvorhersehbare Übernahmen vermeiden, indem sie bestimmte Sicherheitsvorkehrungen einhalten.
Mit niedrigen Preisen und rekordtiefem Zinsniveau war die Erschwinglichkeit von Häusern 2012 die günstigste seit 1970.
Walter Molony, Sprecher der National Association of Realtors (paraphrased)
Marktschnappschuss
Der US-amerikanische Immobilienmarkt konnte sich 2011 bis 2011 nicht weiter erholen. Die Verkaufszahlen für Haushalte verbesserten sich 2012 um 9,5 Prozent im Vergleich zu 2011, und der National Association of Realtors rechnet für den Rest des Jahres 2013 mit weiteren Erfolgen in Richtung 2014.
Die schlechte Nachricht für den Kauf ist, dass Anfang 2013 in vier von fünf Regionen ein Verkäufermarkt besteht, sagte Walter Molony, Forscher und Sprecher von NAR. "Der Grund dafür ist, dass wir im Inventar so große Verluste hatten", sagte er.
Die USA stellten im Juli 2007 einen Rekord für den Wohnungsbestand auf, mit mehr als 4 Millionen Wohnungen auf dem Markt. Im Januar 2013 sank der Lagerbestand auf 1,74 Millionen, ein Rückgang von 25 Prozent gegenüber Januar 2012 und der niedrigste Lagerbestand seit Dezember 1999.
Das NAR rechnet mit einem saisonalen Anstieg der Lagerbestände im Frühjahr 2013, sagte Molony. Es reicht jedoch möglicherweise nicht aus, um häufige Mehrfachgebote zu verhindern oder die Eigenheimpreise schnell genug zu senken.
"Die Preise zeigen den stärksten Anstieg seit November 2005", sagte Molony. "Aus diesem Grund haben wir unsere Preisprognose für dieses Jahr (2013) erhöht. Wir glauben, dass der Medianpreis national um etwa 7 Prozent steigen wird."
Der Medianpreis im Januar 2013 lag mit 173.600 US-Dollar um 12,3 Prozent über dem Vorjahr, dem 11. Monat in Folge, in dem Preissteigerungen im Jahresvergleich stattfanden. Die NAR-Prognose für den Medianpreis für das Gesamtjahr 2013 beläuft sich auf 189.400 USD.
"Der Nachteil eines stärkeren Preisanstiegs als gewöhnlich ist, wenn dies über einen längeren Zeitraum hinweg andauert, dann haben wir letztendlich Probleme mit der Erschwinglichkeit und Sie beginnen, die Leute vom Markt abzuheben", sagte Molony. "Wir sind noch nicht da."
Mit niedrigen Preisen und rekordtiefen Zinsen sei die Erschwinglichkeit von Eigenheimen 2012 die günstigste seit 1970 gewesen, sagte er. Nach der Immobilienkrise 2008 brachen die Preise für Eigenheime aus und sanken so, dass die Eigenheime für weniger als die Erneuerungskosten des Baus sanken - und dass viele Investoren sprangen und den Großteil der Lagerbestände aufsaugen.
Der stärkste Faktor, der den Markt zurückhält, ist, dass "die Kreditgemeinschaft risikoscheu war … nur Hypotheken an die kreditwürdigsten Kreditnehmer mit willkürlich hohen Kreditwürdigkeiten", sagte Molony.
In Chicago beispielsweise haben "Aufsteiger", die von ihren ersten Häusern aus nach oben ziehen, immer noch Schwierigkeiten, weil die Kreditgeber strengere Anforderungen stellen, sagte Zeke Morris, Präsident der Chicago Association of Realtors.
"Es war frustrierend für einige Käufer zu höheren Preisen", sagte Morris. "Sie werden um viel mehr Details gebeten als je zuvor."
Für das beste Angebot, sagte Molony, sollten Käufer mit Immobilienmaklern zusammenarbeiten, vorzugsweise mit Agentenagenten.
Wann soll ich kaufen?
Das Vertrauen der Verbraucher sei ein wichtiger Impuls, um eine beträchtliche Investition wie ein Eigenheim zu tätigen, sagte Molony. Ganz oben auf der Vertrauensliste steht die Arbeitsplatzsicherheit.
"Wenn Sie sich bezüglich der Stabilität Ihres Jobs nicht sicher sind, ist das eine große Sache", sagte Molony. "Wenn Sie einen kurzfristigen Zeithorizont haben - sagen wir weniger als ein paar Jahre -, werden Sie besser mieten, weil mit aller Wahrscheinlichkeit… Sie die Transaktionskosten nicht erstatten werden."
Der typische Käufer plant heute, 10 Jahre in einem Haus zu bleiben; Der typische Verkäufer ist seit neun Jahren im Haushalt. In der Vergangenheit waren Immobilienexperten der Ansicht, dass die Menschen drei bis fünf Jahre lang ihr Eigenheim besitzen mussten, um genug Eigenkapital zu verdienen, um die Investition lohnenswert zu machen. Obwohl es nach dem Zusammenbruch des Marktes länger gedauert hatte, um Gerechtigkeit aufzubauen, "ist es wahrscheinlich jetzt wahr oder kehren wir zurück", sagte Molony.
Die zertifizierte Finanzplanerin Cathy Pareto erwähnte andere Vertrauensmaßstäbe, die Menschen vor dem Kauf eines Eigenheims in Betracht ziehen sollten.
"Kaufst du mit deinem Partner ein Haus oder gehst du mit einem Freund oder einer Freundin zur Hälfte?" sagte Pareto. "Wie stabil ist diese Beziehung? Der andere Teil wäre, wie sieht der Markt aus?"
Finanzielles Know-how ist ein weiterer Standard. "Die Leute machen große Fehler, wenn sie zu viel Haus kaufen, was sie unterstützen können", sagte Pareto. "Wie sieht Ihr Cashflow aus? Unterstützt die Hälfte Ihres Gehalts Ihr neues Haus? Nun, das könnte eine Wende sein. Welche anderen Einkommensquellen haben Sie?"
Wenn ein potenzieller Käufer das Vertrauen in diese Fragen nicht hat, empfehlen Pareto und Molony stattdessen zu vermieten.
Mehr Geldbetrachtungen
Der Zusammenbruch des Immobilienmarktes und der Zusammenbruch des Bankensektors haben die Hypothekenfinanzierer wegen des Kreditgeldes zäh gemacht, was bedeutet, dass potentielle Hauskäufer einen "anständigen" Kredit benötigen, um zur Finanzierung zugelassen zu werden. "Wenn Sie weniger als hervorragende Kredite haben, sind Sie in den Augen der Bank möglicherweise ein riskantes Angebot."
Wenn Ihre Kreditwürdigkeit alles andere als ausgezeichnet ist, können Sie sich durch ein schlechtes Darlehen verletzen.
"Sie sind möglicherweise nicht in der Lage, sich für die niedrigen Zinssätze zu qualifizieren, die den meisten Menschen derzeit zur Verfügung stehen, und Sie möchten nicht mehr zahlen, als Sie müssen, oder sollten für die Kosten der Kreditaufnahme dieses Geldes", sagte Pareto.
Erstkäufer sollten ihre Kredit-Score kennen. Wenn es niedrig ist, sollten sie es korrigieren. Bezahlen Sie Ihre Rechnungen pünktlich, übernehmen Sie keine neuen Ratenschuld und beantragen Sie keine neue Kreditkarte oder stornieren Sie keine alte Kreditkarte, rät Molony.
Käufer benötigen ausreichend Geld, um eine Anzahlung von rund 20 Prozent des Kaufpreises abzudecken, oder die Banken könnten "nicht einmal auf Sie schauen", sagte Pareto.
Die durchschnittliche Anzahlung für Erstkäufer, die durch ein Darlehen der Federal Housing Administration finanziert werden, beträgt nur 4 Prozent des Kaufpreises, so Molony. Viele Erstkäufer werden ihre Familien um Hilfe bei der Anzahlung bitten.
"Ehrlich gesagt ist die Nationalbank von Mama und Papa ein sehr traditionelles Mittel, mit dem Hausbesitzer ihren Kauf tätigen", sagte er. In Bezug auf eine jährliche NAR-Umfrage bei Eigenheimkäufern und -verkäufern sagte Molony: "Wenn wir Erstkäufer von Eigenheimen fragen:" Was haben Sie für Ihre Anzahlung verwendet? " 76 Prozent geben Einsparungen an. Vierundzwanzig Prozent - ein Geschenk eines Verwandten oder Freundes, und normalerweise handelt es sich um ein Geschenk der Eltern."
Die Käufer benötigen auch Bargeld für die Abschlusskosten, die sich geografisch und je nach Transaktion unterscheiden, so Molony. Erwarten Sie Schließungskosten von 5 Prozent des Wertes des Eigenheims.
Insgesamt sollte ein potenzieller Käufer berechnen, dass er 25 Prozent seines Bruttoeinkommens für den Tilgungsbetrag und die Zinsen der Hypothek benötigt. "Das wird es Ihnen ermöglichen, sich wohl zu fühlen", sagte Molony.
Anzeichen eines Käufermarktes
Walter Molony, der Sprecher der National Association of Realtors, führte diese Zeichen als Maßstab dafür auf, wann der Immobilienzyklus auf den Käufermarkt übergeht:
Der Wohnungsbestand und das Monatsangebot bzw. die Marktzeit sind stabil oder nehmen leicht zu; Verkäufer sind möglicherweise motivierter, über Bedingungen zu verhandeln. Ein sechsmonatiges Angebot ist in etwa zwischen Käufern und Verkäufern ausgewogen. Ein rasch ansteigender Lagerbestand oder ein Time-On-Markt außerhalb der saisonalen Normen könnte jedoch ein Anzeichen für den Käufermarkt sein.
Die Hauspreise stagnieren oder steigen um weniger als einen Prozentpunkt über der Inflation. Stark fallende Preise erhöhen die Erschwinglichkeit, könnten aber eine rote Flagge für ärmliche Wohnverhältnisse und wirtschaftliche Bedingungen sein. Der normale langfristige Preisgewinn in einem ausgeglichenen Markt liegt, gemessen am Verbraucherpreisindex, 1 bis 2 Prozentpunkte über der Inflation.
Die Beziehung zwischen Hypothekenzinsen, Eigenheimpreisen und Einkommen ermöglicht es Ihnen, weniger als 25 Prozent des Bruttoeinkommens für das Hypothekenkapital und die Zinsen auszugeben.
Die Schaffung von Arbeitsplätzen auf dem lokalen Markt bietet Eigenheimkäufern Vertrauen und Mittel. Eine schlechte Wirtschaft macht es leichter, etwas zu kaufen, aber anhaltende Arbeitsplätze und Bevölkerungsverluste bedeuten, dass es viel länger dauern kann, als gewinnbringend zu verkaufen. Bei normalem Preiswachstum bauen die meisten Käufer in drei bis fünf Jahren genug Eigenkapital auf, um einen Handel zu tätigen.