Inhaltsverzeichnis:
- Der Einkommensansatz
- Der Verkaufsvergleichsansatz
- Der Kostenansatz
- Auswahl der geeigneten Bewertungsmethode
Es gibt drei Hauptmethoden für die Bewertung gewerblicher Immobilien, von denen jede Vorteile bietet. Dies umfasst den Einkommensansatz, den Verkaufsvergleichsansatz und den Kostenansatz. Der ideale Ansatz für Ihre Gewerbeimmobilie hängt von der Lage und dem Typ der Immobilie ab.
Der Einkommensansatz
Der Einkommensansatz, auch als Ertragskapitalisierungsansatz bezeichnet, ist der gebräuchlichste Weg zur Bewertung von Gewerbeimmobilien. Der Prozess umfasst die Festlegung eines Wertes auf der Grundlage der Einnahmen der Immobilie. Dies wird durch die Verwendung des Kapitalisierungszinssatzes (Cap-Rate) erreicht. Die Cap-Rate ist wesentlich für das Verhältnis von Einkommen zu Marktwert, und diese Einkommen und Marktwerte sind bekannt, wenn ähnliche Eigenschaften in der Region analysiert werden. Anschließend kann der Anleger den Marktwert seiner Gewerbeimmobilie schätzen, indem er sein Jahreseinkommen durch den Cap-Satz teilt. Wenn also das Jahreseinkommen einer Immobilie bei 100.000 USD liegt und der Cap-Satz 10 Prozent beträgt, wird die Immobilie mit 1 Million USD bewertet.
Der Verkaufsvergleichsansatz
Der Verkaufsansatz ist wahrscheinlich die einfachste Methode zur Bewertung von Gewerbeimmobilien. Dabei werden nahe gelegene Gewerbeimmobilien untersucht. Der Verkaufspreis dieser Immobilien wird dann erfasst. Die Gewerbeimmobilie des Anlegers errechnet dann einen Durchschnitt dieser Verkaufspreise und passt sie auf der Grundlage der Quadratmeterzahl nach oben oder unten an. Weitere Anpassungen können vorgenommen werden, um Upgrades zu berücksichtigen, z. B. erhöhte Parkmöglichkeiten.
Der Kostenansatz
Der Kostenansatz ist eine komplexere Methode für die Bewertung von Gewerbeimmobilien. Zunächst wird eine Schätzung des Grundstückswertes der Immobilie oder des Werts ohne Gebäude vorgenommen. Dann werden die Kosten für den Bau einer exakten Nachbildung des Gebäudes zu diesem geschätzten Landwert addiert. Dann wird ein abgeschriebener Wert berücksichtigt, der abhängig vom Alter des Gebäudes dargestellt werden kann. Je neuer die Immobilie ist, desto zuverlässiger ist die Schätzung.
Auswahl der geeigneten Bewertungsmethode
Wenn Sie sich mit gewerblichen Immobilieninvestitionen noch nicht auskennen, ist es ideal, dass Sie die drei Hauptmethoden der Immobilienbewertung verstehen. Auf diese Weise stellen Sie möglicherweise fest, dass sich Ihre Bewertung und die Bewertung des Immobilienbewerbers unterscheiden. Darüber hinaus hat jede der drei Methoden ihre Vorteile. Der Kostenansatz ist für diejenigen von Vorteil, deren Immobilien weiter von ähnlichen Entwicklungen entfernt sind. Daher können Verkaufspreise und Cap-Sätze nicht miteinander verglichen werden. Der Einkommensansatz ist unkompliziert, wenn Sie Daten zu den Obergrenzen haben, er ist jedoch nicht ideal für die Bewertung von Wohngebäuden, da die Leerstandsraten schwanken. In einem solchen Fall wäre der Verkaufsvergleichsansatz der Idealfall.