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Rendite ist eine andere Bezeichnung für die Rendite. Zum Beispiel ist die Rendite einer Anleihe der Nominal- oder Kuponzins, geteilt durch den Kaufpreis. Bei gewerblichen Immobilieninvestitionen ist die Verschuldungsrendite ein Maß für das mit einem Darlehen verbundene Risiko und hat den bisherigen Maßstab des Belehnungswerts ersetzt.
Loan-to-Value-Verhältnis
In der Vergangenheit haben die Kreditgeber den Kreditbetrag in Prozent des Wertes der Immobilie berechnet. Vor dem Jahr 2000 betrug die typische Belehnungsquote 70 Prozent. Eine Immobilie mit einem Wert von 1 Million US-Dollar könnte ein Darlehen von bis zu 700.000 US-Dollar erhalten. Im Zeitraum von 2003 bis 2007 hat die Konkurrenz von Anleiheninvestoren, die nach guten Gewerbeimmobilieninvestitionen suchen, die Belehnungsquote auf 82 Prozent angehoben, und die Immobilienpreise stiegen deutlich. Als der Wert der Immobilien zu fallen begann, schulden die Kreditnehmer mehr, als ihre Immobilien wert waren - eine Situation, die als negatives Eigenkapital bezeichnet wird.
Nettobetriebsergebnis
Der Nettobetriebsertrag einer Gewerbeimmobilie ist der jährliche Bruttoertrag aus der Immobilie abzüglich der Betriebsaufwendungen. Das Bruttoeinkommen beinhaltet alle Einkünfte aus der Immobilie, wie Mieteinnahmen, Parkgebühren und Einnahmen aus Automaten. Die betrieblichen Aufwendungen enthalten keine Investitionen oder Zinsen für den Kauf der Immobilie, sondern umfassen Positionen wie Versicherungen, Reparaturen, Instandhaltung und Versorgungsunternehmen. Der NOI einer Immobilie entspricht dem Nettogewinn eines Unternehmens und ist ein wichtiger Faktor bei wichtigen Investitionsquoten.
Deckungsgrad des Schuldendienstes
Der Schuldendienstdeckungsgrad misst, inwieweit die Erträge aus der Immobilie die Betriebsausgaben und die Hypothekenzahlungen abdecken. Um es zu berechnen, dividieren Sie das Nettoergebnis durch die Summe der Hypothekenzahlungen für das Jahr. Ein Ergebnis von 1 ist ausgeglichen, und die meisten Kreditgeber fordern eine Mindestverschuldungsquote von 1,1 für gewerbliche Kredite und bis zu 1,3. In der Praxis bedeutet dies, dass, wenn die Hypothekenkosten einer Immobilie 300.000 USD pro Jahr betragen, der NOI mindestens 330.000 USD und vorzugsweise 390.000 USD betragen muss.
Verschuldungsgrad
Die Verschuldungsquote und der Deckungsgrad der Schuldverschreibungen sind zu den wichtigsten Faktoren geworden, die gewerbliche Hypothekenbanken bei der Entscheidung über eine Investition in eine Immobilie berücksichtigen. Die Verschuldungsquote zeigt den NOI als Prozentsatz des Gesamtdarlehensbetrags, so dass ein Darlehen von 10 Mio. USD und ein NOI von 1 Mio. USD eine Verschuldungsquote von 10 Mio. geteilt durch 1 Mio. oder 10 Prozent ergibt. Je höher die Verschuldungsquote, desto attraktiver die Anlage für den Kreditgeber. Die meisten Hypothekenanbieter legen eine Mindestverzinsungsquote von 10 Prozent fest, einige bestehen jedoch auf 11 oder 12 Prozent in einem volatilen Markt.