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Der 1099-S ist die Bundesform, mit der der Bruttoerlös aus Immobilienverkaufstransaktionen ausgewiesen wird. Der Kongress hat es zwingend vorgeschrieben, dass alle Siedlungsagenten das Formular vor Ablauf der Übertragungsurkunde bearbeiten. Wenn das Formular nicht verarbeitet wird, kann es zu einer Bestrafung durch den Internal Revenue Service kommen. Daher ist es wichtig zu wissen, welche Voraussetzungen zum Ausfüllen des 1099-S-Formulars erforderlich sind.
Zu meldende Transaktionen
Der 1099-S sollte von der Person ausgefüllt werden, die die Immobilientransaktion abschließt. Jede Transaktion, bei der Geld gegen einen Verkauf von Immobilien, Dienstleistungen oder zukünftigem Eigentum eingenommen wird, sollte auf dem Formular angegeben werden. Dies schließt Land ein; Wohn-, Geschäfts- oder Industriegebäude; Eigentumswohnungen und alle Aktien einer genossenschaftlichen Wohnungsgesellschaft. Verkäufe von Zwangsversteigerungen, Transaktionen unter 600 US-Dollar, Geschenke, Verkäufer, die keine Unternehmen sind, sowie alle Nichtverkaufs- oder Tauschgeschäfte, wie z. B. vererbtes Eigentum, sind von der Meldung ausgenommen.
Mehrere Verkäufer
Bei mehreren Verkäufern muss der Agent eine schriftliche oder nicht schriftliche Zuteilung von den Verkäufern anfordern, um zu erläutern, wie die 1099-S-Formulare einzureichen sind. Der Agent kann die Zuteilung von einem der Verkäufer akzeptieren, wenn er vom anderen Verkäufer vollständig und verifiziert ist. Es wird empfohlen, ihn bei allen beteiligten Verkäufern zu überprüfen, um eine unvollständige oder ungenaue Anzeige des Bruttoerlöses zu vermeiden. Dies ist wichtig, da der Agent, wenn ungenaue oder widersprüchliche Informationen von mehreren Verkäufern eingehen, 100% des Bruttoumsatzes an jeden Verkäufer melden muss.
Ausländische Verkäufer
Alle ausländischen Verkäufer unterliegen der Meldung ihrer Immobilienverkäufe. Die Regeln für das 1099-S-Formular sind für ausländische Verkäufer nicht unterschiedlich. Es sollte beachtet werden, dass inländische Verkäufer auf dem Formular nur zu Steuerzwecken entweder eine Steueridentifikationsnummer (TIN) oder eine Sozialversicherungsnummer (SSN) eingeben müssen. Ausländische Verkäufer können eine TIN beantragen, indem sie das Internal Revenue Service-Formular W-7 ausfüllen.