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Loan to Value (LTV) ist das Verhältnis eines Darlehensbetrags zum Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Die meisten Hypotheken ohne Hypothekenversicherung erfordern einen LTV von nicht mehr als 80 Prozent - das heißt, die Hypothek darf nicht mehr als 80 Prozent des Wertes der Immobilie betragen. Bei einer umgekehrten Hypothek ist LTV keine eigenständige Funktion. Das heißt, es gibt kein angegebenes Maximum und das Verhältnis wird von anderen Faktoren beeinflusst. in den meisten fällen liegt sie jedoch zwischen 50 und 65 prozent.
Wie funktioniert eine umgekehrte Hypothek?
Eine umgekehrte Hypothek ist ein Wohnungsbaudarlehen für Senioren im Alter von 62 Jahren und älter, das nicht zurückgezahlt werden muss, solange der Kreditnehmer weiterhin im belasteten Haus lebt. Die Zinsen fallen normalerweise nach dem Prinzip an, so dass der Kreditsaldo ein Vielfaches des ursprünglichen Kredits betragen kann. Hierbei handelt es sich um ein Darlehen ohne Rückgriff, dh der Darlehensnehmer haftet nicht persönlich für die Rückzahlung. Vielmehr ist das anfängliche Eigenkapital des Eigenheims zusammen mit seiner Aufwertung über die Kreditlaufzeit die erwartete Quelle für Rückzahlungsfonds. Der Darlehensnehmer zahlt eine Hypothekenversicherung, die zur Rückzahlung des Darlehensgebers verwendet wird, wenn das Eigenkapital des Eigenheims nicht ausreicht, um das Darlehen vollständig zurückzuzahlen.
Darlehensqualifikationen
Es gibt nur zwei Grundqualifikationen für einen umgekehrten Hypothekenschuldner: Alter und Eigenheimkapital. Das erforderliche Mindestkapital ist jedoch nicht auf alle Fälle anwendbar. Es ist vielmehr einer von mehreren miteinander in Zusammenhang stehenden Faktoren, die bei der Bestimmung Ihres maximalen Darlehensbetrags berücksichtigt werden. Diese Faktoren sind der Eigenheimwert bis zu einer Höchstgrenze; Alter; Zinssatz; und Art des Darlehens, die einen Pauschalbetrag, eine monatliche Zahlung über eine bestimmte Laufzeit, eine monatliche Zahlung über die gesamte Laufzeit, eine Kreditlinie oder eine Kombination dieser Optionen umfasst.
Formel
Die Formel zur Bestimmung des maximalen Darlehensbetrags, den Sie laut einer längeren Studie des Federal Reserve Board erhalten würden, ist komplex und kann von der Abteilung für Wohnungswesen und Stadtentwicklung in regelmäßigen Abständen geändert werden. Es beginnt mit dem Wert Ihres Eigenheims, bis zu einem nationalen Limit von 625.500 US-Dollar (Stand 2011). Im zweiten Schritt werden Ihr Alter und der aktuelle Zinssatz für den Darlehenstyp, den Sie möchten, mit einem Wert zwischen 0 und 1 verglichen wird mit dem Wert Ihres Hauses oder der Höchstgrenze multipliziert, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Daraus ergibt sich der maximale Darlehensbetrag, für den Sie in Betracht kommen. Von dieser Zahl subtrahieren Sie alle bestehenden Schulden, die Sie im Haus haben. Dies ist der Betrag, den Sie erhalten können, abzüglich der Abschlusskosten des Darlehens.
Online-Rechner
Da die Formel so komplex ist und die Kreditzinsen sich täglich ändern, gibt es Online-Rechner für Reverse-Hypotheken, mit deren Hilfe Sie bestimmen können, wie viel Geld Sie beanspruchen können und wie viel Eigenkapital Sie für die Qualifizierung benötigen. Ein 62-jähriger Hausbesitzer mit einem Haus in Höhe von 300.000 US-Dollar, der eine Pauschalhypothek wünscht, kann für einen Kredit in Höhe von 157.000 US-Dollar zu einem festen Zinssatz von 6,4 Prozent einschließlich Hypothekenversicherung in Frage kommen. Wenn die Hausbesitzerin zu 50 Prozent Eigenheim besitzt, schuldet sie auch einer bestehenden Hypothek 150.000 US-Dollar. Die Hypothek müsste mit der umgekehrten Hypothek bezahlt werden, so dass 7.000 US-Dollar verbleiben, um die Abschlusskosten zu zahlen. Ein Hausbesitzer desselben Alters, der das gleiche Darlehen wünscht und denselben Zinssatz erhält, ist nicht berechtigt, wenn er einen LTV von mehr als 50 Prozent hätte. Wenn ein Kreditnehmer altert, würde sich sein Darlehensbetrag erhöhen, und daher würde auch sein LTV sein. Im Alter von 90 Jahren würde derselbe Kreditnehmer 210.000 USD erhalten, was einen LTV von rund 67 Prozent ergibt.