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Ein Grundstücksvertrag ist ein Immobilienkaufvertrag, bei dem der Verkäufer den Verkauf ohne fremde Hilfe finanziert. Obwohl Landverträge in jedem Bundesstaat legal sind, bestehen Bedenken hinsichtlich der Fairness, wenn sich der Verkäufer in einer marktbeherrschenden Stellung befindet, da der Käufer keine Drittmittelfinanzierung erhalten kann. Das Landvertragsrecht in Pennsylvania stellt die Verantwortlichkeiten sowohl des Käufers als auch des Verkäufers sowie der verfügbaren Rechtsmittel dar.
Die Grundlagen
Bei einem Grundstücksvertrag verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung von Raten und der Verkäufer verpflichtet sich, das Eigentum an den Käufer zu übergeben. Obwohl ein Grundstücksvertrag einem Immobilienmietvertrag ähnelt, übernimmt der Käufer in der Regel mehr Verantwortung als ein Mieter. Er muss die Immobilie zum Beispiel auf eigene Kosten reparieren und ist möglicherweise für die Versicherung des Eigenheimbesitzers verantwortlich und Grundsteuern. Der Verkäufer überträgt das Eigentum erst dann an den Käufer, wenn der volle Kaufpreis bezahlt ist.
Pflichten des Verkäufers
Der Verkäufer muss das Eigentum an der während der gesamten Dauer des Grundstücksvertrags erhältlichen Immobilie behalten. Der Titel kann unmarketable werden, wenn ein glaubhafter Rechtsstreit besteht, beispielsweise ob der Verkäufer die Immobilie tatsächlich besitzt, oder wenn ein Zahlungsverzug ein Pfandrecht auf die Immobilie verursacht. Der Käufer kann auch verlangen, dass der Verkäufer eine schriftliche Erklärung über die bereits gezahlten Raten und den verbleibenden Betrag vorlegt. Der Verkäufer muss dem Käufer alle Steuer- und Versicherungsbelege ausstellen und Reparaturrechnungen und -belege ausstellen, wenn der Käufer für die Reparatur des Eigentums verantwortlich ist.
Standard
Ein Käufer kann auf zwei Arten in Zahlungsverzug geraten - indem er nicht rechtzeitig Zahlungen tätigt und erforderliche Reparaturen nicht durchführt. Der Verkäufer muss eine schriftliche Benachrichtigung per Einschreiben oder per Einschreiben an die letzte bekannte Adresse des Käufers senden, in der er die Aufhebung des Zahlungsverzugs des Käufers verlangt und ihm eine Nachfrist gibt. Wenn der Verzug auf Nichtzahlung zurückzuführen ist, muss die Nachfrist mindestens 30 Tage betragen. Wenn es sich um Reparaturfehler handelt, muss es mindestens 60 Tage dauern.
Heilmittel
Wenn der Käufer seinen Verzug nicht bis zum Ende der Nachfrist beseitigt, kann der Verkäufer vertragliche Rechtsmittel gegen den Käufer einlegen. Diese beschränken sich auf die Differenz zwischen dem Marktpreis der Immobilie und dem Vertragspreis zum Zeitpunkt des Ausfalls und den zum Zeitpunkt des Gerichtsverfahrens überfälligen Raten. Der Verkäufer kann auch die Erstattung der Kosten für Reparaturen verlangen, die vom Verkäufer vorgenommen wurden und die der Käufer zu vertreten hatte. Der Verkäufer kann das Eigentum wieder in Besitz nehmen, andernfalls kann er den Betrag der fälligen Raten nach Rücknahme des Käufers nicht zurückfordern.