Inhaltsverzeichnis:
- Home Sale Ausnahmeregel
- Steuerpflichtiger Gewinn
- Wie viel wird es kosten?
- Zahlen Sie für den Gewinn, aber können Sie den Verlust nicht abschreiben
Hausbesitzer profitieren von mehreren Steuergesetzen. Einer von ihnen, vielleicht der großzügigste, ist eine Befreiung von der Besteuerung des Gewinns aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes. Die mit dieser Ausnahmeregelung verbundenen Regeln erfordern Mindeststandards für den Aufenthalt, die sich auf einen Zeitraum von zwei Jahren beziehen. Wenn Sie die Wohnsitzvoraussetzung nicht erfüllen, müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf Ihres Eigenheims versteuern.
Home Sale Ausnahmeregel
Sie sind von einem Gewinn in Höhe von 250.000 USD - 500.000 USD für verheiratete Paare - für Ihren Hauptwohnsitz befreit, vorausgesetzt, Sie haben das Haus mindestens zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf gelebt und besessen. Interessanterweise müssen die zwei Jahre nicht gleichzeitig mit dem Eigentum aufeinander folgen. Sie hätten das Haus beispielsweise als Mieter für ein Jahr mieten können, zwei Jahre lang umgezogen, dann das Haus gekauft und dort mindestens zwei Jahre gelebt, bevor Sie es verkauft haben. Sie können diese Ausnahme unzählige Male verwenden, jedoch nicht öfter als einmal alle zwei Jahre.
Steuerpflichtiger Gewinn
Nur weil Sie Ihr Haus für mehr verkauft haben, als Sie es gekauft haben, bedeutet dies nicht notwendigerweise, dass Sie einen Gewinn haben, der als steuerpflichtiger Gewinn in IRS-Bedingungen bezeichnet wird. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, werden die Kosten, die Ihnen beim Verkauf entstehen, wie z. B. Darlehenskosten, zum Preis der Immobilie hinzugerechnet und werden zu einer Basis, auf die sich die Immobilie bezieht. Wenn Sie Kapitalverbesserungen an der Immobilie vornehmen, z. B. die Küche umbauen, den Dachboden ausarbeiten und ein Badezimmer hinzufügen, werden diese Kosten zu Ihrer Basis hinzugefügt, und Sie werden als "angepasste Basis" bezeichnet. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, entstehen Ihnen weitere Kosten, beispielsweise Verkaufsprovisionen. Diese Kosten werden zusammen mit Ihrer angepassten Basis vom Verkaufspreis abgezogen, um Ihren steuerbaren Gewinn oder Gewinn zu erzielen. Diese Zahl unterliegt der Besteuerung. Wenn Sie die Wohnsitzvoraussetzungen für die Befreiung erfüllen, sind die ersten Gewinne in Höhe von 250.000 USD oder 500.000 USD steuerfrei. Wenn Sie die Wohnsitzvoraussetzungen nicht erfüllen, unterliegen alle Gewinne der Besteuerung.
Wie viel wird es kosten?
Wenn Sie sich für die Befreiung qualifizieren, wird der Gewinn über der Befreiungsgrenze als langfristiger Kapitalgewinn besteuert. Die langfristige Kapitalgewinnrate beträgt normalerweise 15 Prozent, kann jedoch für kleine Gewinne nur null betragen. Dies ist auch der Satz, der für den gesamten Gewinn Ihres Wohnsitzes gilt, wenn er länger als ein Jahr im Besitz ist, für den Sie jedoch die Wohnsitzvoraussetzungen nicht erfüllt haben. Wenn Sie Ihr Haus weniger als ein Jahr im Besitz hatten, wird der Gewinn als kurzfristiger Kapitalgewinn besteuert. Der Steuersatz entspricht dem Steuersatz, den Sie im selben Steuerjahr für Ihr regelmäßiges Einkommen zahlen - und liegt zwischen null und 35 Prozent.
Zahlen Sie für den Gewinn, aber können Sie den Verlust nicht abschreiben
Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz mit einem Verlust verkaufen, können Sie diesen Verlust leider nicht von anderen Veräußerungsgewinnen oder Ihrem Einkommen abschreiben oder abziehen. Wenn Sie mit Verlust verkaufen, gilt eine von drei Umständen: Der erste ist ein Leerverkauf, bei dem Ihr Kreditgeber zugestimmt hat, weniger als den zu erwartenden Betrag zu akzeptieren. Im zweiten Szenario zahlen Sie den Darlehensgeber in bar, unabhängig von der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und der Hypothek. Im dritten Szenario wird der Kreditgeber vollständig zurückgezahlt, Sie haben jedoch weiterhin einen Verlust beim Verkauf - weil Sie das Haus mit einer großen Anzahlung gekauft, das Darlehen zurückgezahlt oder Kapitalverbesserungen gezahlt haben, während Sie das Haus besaßen.