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Ein Immobilien-Flips-Vertrag beinhaltet das Aushandeln des Kaufs von Immobilien und den Verkauf oder "Flips" des Vertrags an eine andere Person oder Einrichtung. Wenn Sie regelmäßig Immobilien wechseln, kann der Internal Revenue Service (IRS) dies für ein Unternehmen halten, und Sie müssen den Gewinn nach Zeitplan C des Bundesformulars 1040 anzeigen. Wenn Sie nur gelegentliche Immobilien umdrehen und andere Einkünfte erzielen, kann die IRS Es kann erforderlich sein, dass Sie die Einkünfte als Kapitalerträge behandeln und den Erlös in Anhang D des Bundesformulars 1040 ausweisen. Wenn Sie die umgedrehten Einnahmen als Geschäftseinkommen behandeln, werden Sie die Einkünfte oder Verluste der Immobilie in dem Jahr erfassen, in dem sie erhalten wurden.
Das richtige Formular und die anwendbaren Einnahmen und Ausgaben
Schritt
Erfassen Sie die Einnahmen und Ausgaben als Steuerzahler auf Barbasis nach Zeitplan C des Formulars 1040, wenn Sie im normalen Geschäftsverlauf Immobilien umdrehen. Sie gelten als Entgelt auf Cash-Basis, das heißt, Sie melden Erträge und Aufwendungen im tatsächlich erhaltenen oder gezahlten Jahr. Wenn Sie beispielsweise einen Kaufvertrag über 50.000 US-Dollar aushandeln und den Vertrag auf einem Treuhandkonto für 60.000 US-Dollar an eine andere Partei verkaufen oder umklappen, sollten Sie den Gewinn von 10.000 US-Dollar im Jahr 2011 erhalten alle geschäftlichen Aufwendungen, die sich auf das Geschäft mit Spiegeln beziehen, wie Telefonkosten, Gutachten, Reparaturen oder Escrow-Kosten, abziehen. Wenn Sie den Deal im Jahr 2011 ausgehandelt haben, aber bis 2012 nicht Ihren Umkehrerlös erhalten haben, würden Sie das Bruttoeinkommen 2012 ausweisen. Der Nettogewinn würde am Ende des Jahres der Sozialversicherungs- und Medicare-Steuer unterliegen.
Schritt
Zeichnen Sie gelegentlich einen spiegelnden Immobilienvertrag nach Zeitplan D des Bundesformulars 1040 auf. In diesem Formular werden alle Erträge oder Verluste der Kapitalgewinne ausgewiesen. Der Vorteil dieser Meldung ist, dass auf die Gewinne keine Sozialversicherungs- oder Medicare-Steuer fällig wird. Der Gewinn oder Verlust wird auch als Transaktion auf Cash-Basis behandelt, dh der Gewinn oder Verlust aus dem Kapitalgewinn wird nur in dem Jahr erfasst, in dem er tatsächlich eingeht. Kosten, die für Anlageerträge anfallen, werden nicht als Posten abgezogen, sondern zur Anpassung der Gewinn- oder Verlustbasis einer Transaktion verwendet. Wenn Sie beispielsweise einen Kaufvertrag aushandeln und Kosten in Höhe von 5.000 USD haben, würden die 5.000 USD zur Vertragsgrundlage beitragen, um Ihren potenziellen Gewinn aus dem Verkauf beim Verkauf zu reduzieren.
Schritt
Zeichnen Sie auf, wie Sie Verträge kippen, wie jedes andere Unternehmen. Sie müssen alle Ausgaben, die sich auf das Geschäft mit dem Spiegeln beziehen, im Auge behalten. Die Kostenkategorien sind auf dem Zeitplan C aufgeführt und enthalten die zum Betrieb Ihres Unternehmens erforderlichen Ausgaben. Wenden Sie sich an einen Buchhalter, um ein Buchführungssystem einzurichten, um Ihre Einnahmen und Ausgaben zu organisieren. Zu den üblichen Geschäftskosten für das Umkehren von Verträgen gehören die Provisionen der Immobilienmakler, die Treuhandgebühren, die Bürokosten und die Telefonkosten.