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Sie können ein Haus mit einem herkömmlichen Rehabilitationsdarlehen oder einem Darlehen von FHA 203 (k) kaufen oder refinanzieren. Die Federal Housing Administration versichert das 203 (k) -Programm und schützt die Kreditgeber, wenn Sie in Verzug geraten. Konventionelle Kredite sind nicht staatlich versichert und können für weitere Arten von Reparaturen verwendet werden. Sowohl bei FHA als auch bei herkömmlichen Reha-Krediten ist die Durchführung von Reparaturen durch lizenzierte Vertragspartner erforderlich. Reha-Darlehen unterscheiden sich von herkömmlichen Baudarlehen, da Sie ein Reha-Darlehen nach der Renovierung in eine dauerhafte Finanzierung umwandeln können.
Kreditkriterien
Wenn Ihr Guthaben weniger als hervorragend ist, entscheiden Sie sich für ein Darlehen von 203 (k). FHA-Kreditgeber verlangen in der Regel eine Bonität von 640 Punkten, können jedoch auch Werte von bis zu 600 Punkten zulassen. Die Versicherungsgarantie der FHA ermöglicht eine flexiblere Festlegung der Kreditkriterien.Herkömmliche Kreditgeber benötigen für Fannies HomeStyle-Reha-Darlehen in der Regel mindestens 680. Kreditnehmer mit hervorragenden Krediten - und mindestens 740 Kreditpunkten - erhalten die besten Zinssätze, die einen herkömmlichen Reha-Kredit günstiger machen können als ein FHA-Reha-Kredit. Je höher die Kreditwürdigkeit, desto mehr Kredite können Sie im Verhältnis zum Wert Ihres Eigenheims vergeben.
Loan-to-Value-Limits
Loan-to-Value (LTV) ist ein Verhältnis, das die Beziehung zwischen dem Rehakreditbetrag und dem Wert des Eigenheims nach Reparaturen beschreibt. Die FHA hat mit 96,5 Prozent den höchsten zulässigen LTV für ein Reha-Darlehen, was eine Anzahlung von 3,5 Prozent erfordert. Bei einer Refinanzierung benötigen Sie 3,5 Prozent Eigenkapital, um die LTV-Anforderung zu erfüllen. Ein Fannie HomeStyle-Darlehen hat einen etwas weniger großzügigen LTV von 95 Prozent. Dies bedeutet, dass Sie für ein Refinanzierungsdarlehen mindestens 5 Prozent oder 5 Prozent Eigenkapital benötigen. Sowohl der 203 (k) als auch der HomeStyle sind nur zulässig begrenzte Auszahlungsrefinanzierungen, die eine Änderung des Zinssatzes und der Kreditbedingungen zulassen, aber keine signifikanten Rückzahlungen an den Kreditnehmer.
Verschuldungsquote
Ihr Wohngeld für ein Darlehen von FHA 203 (k) darf 31 Prozent Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Die Wohngeld beinhaltet Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung. Diese Obergrenze wird als Debt-to-Income-Ratio (DTI) bezeichnet. Ihr Wohngeld plus monatliche wiederkehrende Schuldenzahlungen dürfen 43 Prozent Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Dies sind jedoch Richtlinien, die von der FHA aufgestellt wurden. Ein FHA-Kreditgeber, der eine automatisierte Underwriting-Software zur Qualifizierung verwendet, kann eine höhere DTI-Quote akzeptieren - bis zu 55 Prozent.
Darlehen für Kreditnehmer im HomeStyle-Bereich mit niedrigeren Kreditkennzahlen können einen Gesamt-DTI von bis zu 36 Prozent und einen DTI von bis zu 45 Prozent bei höheren Kreditkennzahlen aufweisen. Die LTV-Ratio und die Darlehensart - Fest- oder Wechselkurs - beeinflussen auch, welche der beiden maximalen DTIs gelten.
Konstruktionsprozess
Die Arbeitsunterlagen und Angebote von lizenzierten Auftragnehmern bestimmen die Höhe der Renovierungsfinanzierung, die Sie mit einem Darlehen von 203 (k) oder HomeStyle erhalten. Ein nach Abschluss des Kontos eingerichtetes Sanierungskonto hält die Mittel während des Projekts. Sie ziehen Geld und bezahlen Reparaturen, wenn die Arbeit abgeschlossen und vom Kreditgeber genehmigt wurde. Der Kreditgeber stellt sicher, dass alle Arbeitsvorgaben zeitnah und nach Geboten eingehalten werden. Für das Darlehen in Höhe von 203 (k) ist möglicherweise ein von der FHA zugelassener Berater erforderlich, der die Immobilie besucht, einen Bericht ausführt, der den erforderlichen Arbeitsumfang beschreibt, und einen Schätzwert vor dem Erhalt des Darlehens vorlegt. Der Berater prüft auch die abgeschlossenen Arbeiten, damit Sie nach Abschluss des Vertrags Geld beziehen und Lohnunternehmer bezahlen können.