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Die Federal Housing Administration unterstützt Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen durch flexible Qualifizierungsrichtlinien und minimale Anzahlungen. FHA, eine Agentur der Abteilung für Wohnungswesen und Stadtentwicklung, versichert Hypotheken und erstattet Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls von Eigenheimbesitzern. FHA-Programme, die für Eigennutzer bestimmt sind, ermöglichen es den Kreditnehmern, eine separate Einheit auf dem Grundstück zu vermieten, sei es ein Duplex, ein Triplex oder eine Vier-Einheiten-Einheit. Es gilt jedoch ein Mieteinnahmenfaktor.
Die Grundlagen
Die FHA verlangt von den Kreditnehmern die Vorlage von Schedule E des IRS-Formblatts 1040 sowie von laufenden Mietverträgen oder Mietverträgen zur Überprüfung der Mieteinnahmen.
Mieteinnahmen gelten für Einfamilienhäuser mit ein bis vier Wohneinheiten. Es misst die Bruttomieteinnahmen als Prozentsatz, berücksichtigt mögliche Leerstände, die Instandhaltungskosten und die nicht vereinnahmte Miete, die die Vermieter von Zeit zu Zeit haben.
FHA hält sich an den entsprechenden regionalen HUD-Standort- und Wartungsfaktor. In den USA gibt es vier HOCs - Santa Ana, Philadelphia, Denver und Atlanta.
Berechnung
FHA verwendet für die Berechnung des Vermietungsfaktors zwei Haupttools für Qualifizierungszwecke: einen Bericht über die Mietbeurteilung des betreffenden Objekts oder der im Antrag aufgeführten Mietobjekte sowie den HOC-Leerstand und den Wartungsfaktor.
Laut HUD verwenden alle HOCs mit Ausnahme von Denver einen Leerstandsfaktor von 15 Prozent. Denver verwendet unterschiedliche Leerstandsfaktoren für seine Gerichtsbarkeiten. Der Mieteinnahmenfaktor für Immobilien in den Hoheitsgebieten Santa Ana, Philadelphia und Atlanta beträgt 85 Prozent. Die Gesamtmiete beträgt minus 15 Prozent.
Entschlossenheit
Ein Gutachter muss die marktgerechte Miete von Immobilien ermitteln, für die Mieteinnahmen zur Qualifizierung verwendet werden. Zum Beispiel kann der Kreditgeber bei der Qualifizierung eines Antragstellers für eine FHA-Hypothek für einen Duplex nicht den Mietpreis verwenden, den der Kreditnehmer in Rechnung stellen möchte, sondern stattdessen die Höhe des Mietbetrags nach vernünftigem Ermessen eines von einem von FHA zugelassenen Gutachtern vergleichbaren Mietpreises angemessen einholen in der Gegend. Der mit 0,85 multiplizierte Marktwert ergibt die Mieteinnahmen, die der Kreditgeber zur Qualifizierung des Antragstellers für das Darlehen verwenden kann.
Überlegungen
Im Allgemeinen darf ein Kreditnehmer keine zukünftigen Mieteinnahmen aus einem von ihm aufgegebenen Hauptwohnsitz verwenden, um sich für den Kauf eines anderen Hauptwohnsitzes mit einem FHA-Darlehen zu qualifizieren. Die Regelung trägt dazu bei, dass der Kreditnehmer über ein ausreichendes Einkommen verfügt, um beide Hypotheken zu unterstützen, ohne bei dem leeren Objekt mit dem Kauf des neuen Objekts in Verzug zu geraten. Die Regel gilt nicht, wenn der Hauptwohnsitz, der geräumt wird, einen Beleihungswert von höchstens 75 Prozent hat. Sie gilt nur für einen Übergang von der Hauptverpflichtung zum Hauptteil und schließt keine Mietobjekte ein, die im Antrag des Kreditnehmers aufgeführt sind. Die FHA kann für Kreditnehmer, die einen anderen Hauptwohnsitz erwerben, eine Ausnahme machen, um eine ordnungsgemäße Arbeitsplatzverlagerung zu erreichen.