Wie durchsetzbar sind die Bündnisse der Hausbesitzer-Vereinigungen?

Eigentumswohnung ist eine Form des Wohneigentums, bei der jeder Besitzer einer Wohneinheit neben seiner Wohnung auch einen Teil der öffentlichen Bereiche wie Straßen, Erholungsmöglichkeiten, Parkplätze, Flure und Aufzüge besitzt. Ein Käufer von Eigentumswohnungen wird automatisch mit seinen Regeln und Verantwortlichkeiten Mitglied eines Verbandes von Hausbesitzern. Condo-Regeln werden durch staatliche Gesetze und Fallgesetze festgelegt und variieren daher je nach Bundesstaat. In der Regel müssen die Anteilseigner jedoch Gebühren zahlen, um die Aufrechterhaltung der Gemeinschaftsbereiche zu gewährleisten und die Statuten und Regeln zu beachten.

Ein Hausbesitzer lehnt sich an ihren weißen Zaun: David Sacks / Photodisc / Getty Images

Sie machen die Regeln

Der Verwaltungsrat der Hausbesitzervereinigung (HOA) legt die Regeln fest, die als Covenants, Bedingungen und Einschränkungen oder CC & R bezeichnet werden und die Aktivitäten der Bewohner regeln. Diese CC & Rs und oft ein separates Regelwerk decken alles ab, von der Anzahl der erlaubten Haustiere bis zu der Frage, ob ein Besitzer seine Einheit streichen kann, einen Lastwagen auf dem Parkplatz parken oder eine Satellitenschüssel installieren kann. Die Regeln befassen sich im Allgemeinen auch mit Lärm und Störungen, die Nachbarn vom "friedlichen Genuss" ihrer Häuser abhalten.

Nicht erzwingen

Nicht alle Verbandsgremien der Hausbesitzer haben die gleichen Durchsetzungsbefugnisse. Es kann im Ermessen der Kammer liegen, zu bestimmen, ob tatsächlich ein Regelverstoß vorliegt. Der erste Schritt, den ein Eigentümer ergreifen muss, um eine Kammer dazu zu zwingen, eine Regel durchzusetzen, ist das Treffen mit dem Verbandsvorstand und die Vorlage der Beweise zusammen mit den entsprechenden Bestimmungen der CC & Rs. Es kann alles sein, um den Verstoß auf das Board aufmerksam zu machen, um die Regel durchzusetzen.

Durchsetzungsbefugnisse

Die HOA-Satzung und CC & Rs sollten Verfahren aufzeigen, die befolgt werden müssen, bevor Maßnahmen gegen einen Eigentümer der Einheit wegen Verstößen gegen die Vorschriften ergriffen werden. Der Prozess beginnt im Allgemeinen mit einem Brief an den Hausbesitzer, der ihm Zeit gibt, das Problem zu beheben. Das HOA-Board hat möglicherweise die Befugnis, einen Verstoss für jeden Tag, an dem der Verstoß auftritt, zu bestrafen. Der Vorstand oder sein Vertreter kann auch das Grundstück betreten, um den mutmaßlichen Verstoß zu untersuchen oder ihn zu entfernen. Das Board kann auch das Recht des Eigentümers zur Nutzung von Einrichtungen wie Pool oder Tennisplätzen aufheben. In schweren Fällen kann der Vorstand den Eigentümer verklagen, den Verstoß zu beheben und die Gerichtskosten zu zahlen. Das Gericht kann Geldschaden verhängen, polizeiliche Maßnahmen fordern und sogar persönliches Eigentum anordnen. Die HOA kann der Wohnung ein Pfandrecht hinterlegen, das bezahlt werden muss, bevor die Wohnung verkauft werden kann.

Verzichtserklärungen und selektive Durchsetzung

Ein Board of Condo darf eine Regel nicht gegen einen Einwohner durchsetzen, während Verstöße gegen dieselbe Regel durch andere Einwohner ignoriert werden. Eine solche selektive Durchsetzung ist diskriminierend. Wenn eine Kammer jedoch einen Regelverstoß über einen längeren Zeitraum ignoriert, hat sie auf das Recht verzichtet, diese Regel gegen den Eigentümer der betreffenden Einheit oder einen anderen Eigentümer, der den gleichen Verstoß begangen hat, durchzusetzen. Ein Zustand "Verjährungsfrist" definiert die Zeitdauer, die ein Regelverstoß ignoriert werden kann, bevor er nicht mehr durchgesetzt werden kann. Ein Board, das eine selektive Durchsetzung einer Regel erlaubt oder aufgehoben hat, kann die Regel wiederherstellen, indem sie der HOA-Mitgliedschaft ihre Absicht mitteilt, die Regel strikt durchzusetzen.

Wir sehen uns vor Gericht

Während ein HOA-Board rechtliche Schritte gegen einen Hauseigentümer einleiten kann, haben Eigentümer von Eigentumswohnungen das gleiche Recht, Gerechtigkeit gegen ein HOA zu verfolgen. Ein Verband der Hausbesitzer ist verpflichtet, im besten Interesse der Gemeinschaft zu handeln und ihre Aufgaben fair und diskriminierungsfrei zu erfüllen. Wenn ein Condo Board nicht nach seinen eigenen Regeln oder staatlichen Gesetzen arbeitet, können Hausbesitzer oder eine Gruppe von Bewohnern Klage erheben, in der sie behaupten, dass die HOA ihren Pflichten nicht nachkommt. Solche Klagen sind teuer und zeitaufwändig, und jeder, der eine solche Klage in Betracht zieht, sollte den Rat eines Rechtsanwaltes mit Erfahrung in HOA-Rechtsstreitigkeiten einholen.