Inhaltsverzeichnis:
- Ein Schwanz von Two-Timing
- Wer hat den Käufer mitgebracht?
- Wenn die Dinge klebrig werden können
- Je spezifischer desto besser
Betreten Sie leicht, wenn Sie überlegen, ob Sie innerhalb des Kotierungsschutzzeitraums nach dem Verfallsdatum Ihres Hauslistings verkaufen möchten, da Sie möglicherweise eine Provision an den vorherigen Börsenmakler zahlen müssen. Zusätzlich zur sorgfältigen Überprüfung der Sprache Ihrer Kotierungsvereinbarung müssen Sie möglicherweise einen Immobilienanwalt konsultieren, um zu bestimmen, ob Sie nach Ablauf der Kündigung verkaufen können, ohne eine Provision zu zahlen. Die Wartezeit und die Art und Weise, wie Sie den Käufer finden, kann beeinflussen, ob Sie Ihrem ehemaligen Börsenmakler eine Provision schulden. Die Wartezeit kann mehrere Monate dauern oder ganz entfallen.
Ein Schwanz von Two-Timing
Eine Kotierungsschutzklausel in einem Immobilienkotierungsvertrag schützt die Interessen des Brokers. Es entmutigt Absprachen zwischen Käufern und Verkäufern. Skrupellose Verkäufer können die Dienste eines Brokers nutzen, um Angebote von Käufern zu erhalten, dann hinter dem Rücken des Brokers zu gehen und an einen dieser Käufer zu verkaufen, ohne eine Auflistungsgebühr zu zahlen. Der geschützte Zeitrahmen, auch "Tail" genannt, ist die Zeit, die ein Verkäufer nach Ablauf der Kotierungsvereinbarung warten muss, bevor er eine Vereinbarung mit einem Käufer eingeht. Diese Frist variiert je nach Vertrag und Makler, dauert aber in der Regel 90 Tage. Harvey Jacobs von der Washington Post empfiehlt eine möglichst kurze Wartezeit, beispielsweise 30 Tage.
Wer hat den Käufer mitgebracht?
Die Schwanzzeit wird oft missverstanden. Es hindert Sie nicht unbedingt daran, Ihr Haus zu verkaufen, aber es kann einschränken, an wen Sie verkaufen können, ohne Ihrem ehemaligen Makler eine Provision zu zahlen. Im Allgemeinen kann der Makler, der den Makler gekauft hat oder der während des Börsungszeitraums Ihr Haus aktiv angesehen hat, zu Provisionen berechtigt. Obwohl die Sprache bei der Auflistung von Verträgen unterschiedlich ist, wird in vielen Punkten spezifiziert, was dies bedeutet.
Wenn die Dinge klebrig werden können
Wenn Sie sich entscheiden, Ihr Haus zu verkaufen, bevor die Schlusszeit Ihres Angebots abläuft, müssen Sie möglicherweise keine Provision zahlen, wenn Sie an einen Käufer verkaufen, den Sie nach Ablauf des Angebots treffen und der ohne Hilfe des Maklers zu Ihnen kommt. Beispielsweise können Sie nach Ablauf des Angebots einen Käufer selbst über das Internet oder die Empfehlung eines Freundes finden. Wenn dieser Käufer jedoch durch einen blutigen, ehelichen oder geschäftlichen Kontakt mit einem Käufer verbunden ist, der die Immobilie zuvor während des Angebotszeitraums besichtigt oder ein Angebot abgegeben hat, müssen Sie möglicherweise nachweisen, dass keine Absprachen stattgefunden haben.
Je spezifischer desto besser
Mehrdeutigkeiten in der Schutzklausel eines Vertrags können sich zu Ihren Gunsten auswirken, wenn Sie sich für den Verkauf innerhalb der Nachfrist entscheiden. Gerichte verwenden die Vertragssprache in der Regel gegen die Partei, die sie verfasst hat. Wenn also eine Brokerfirma den Vertrag ohne Einzelheiten präzisiert, könnte das Gericht den Vertrag auch gemäß der Interpretation des Verkäufers lesen. In einem Tennessee-Fall von 2007 entschied beispielsweise ein Gericht zugunsten eines Verkäufers, der sein Haus an Käufer verkauft hatte, die die Immobilie einen Tag nach Ablauf der Auflistung besichtigten. Da die Firma des Brokers einen Vertrag abgefasst hatte, der besagte, dass die Klausel für Käufer gilt, die das Haus innerhalb der Auflistungsperiode angesehen haben, und keine schriftliche Verlängerung der Auflistung erfolgte, musste der Verkäufer keine Provision zahlen.