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Sobald ein Haus ausgeschlossen ist, wird es an den Höchstbietenden verkauft. Nach der Zwangsversteigerung liegt das Schicksal der Immobilie beim neuen Eigentümer. Wenn bei der Versteigerung kein geeignetes Gebot abgegeben wird, behält die Bank das Eigentum als "Immobilieneigentum" und behält alle Rechte daran.
Höchstbietender
Wenn sich bei der Zwangsversteigerung ein geeigneter Bieter bewirbt, der dem auf dem Grundstück abgeschotteten Darlehensgeber einen akzeptablen Betrag bietet, wird das Grundstück bis zum Abschluß an ihn verkauft. Das Schließen einer bei einer Zwangsversteigerungsauktion erworbenen Immobilie dauert etwa 30 bis 45 Tage ab dem Verkaufsdatum. Die Rechte an der Immobilie gehen nicht auf den neuen Eigentümer über, bis der Abschluss abgeschlossen ist und alle Parteien die Abschlussunterlagen unterschreiben.
Kein Hochbieter
Wenn sich bei der Zwangsversteigerung kein geeigneter Bieter bewirbt, wird die Bank zum neuen Eigentümer. Alle Eigentumsrechte und die Verantwortung für die Pflege und Instandhaltung der Immobilie bleiben erhalten. Die Bank kann sich dazu entscheiden, die Immobilie über eine Hausverwaltungsgesellschaft zu mieten oder versuchen, sie weiterzuverkaufen, um einen Teil der durch die Zwangsvollstreckung entstandenen Verluste auszugleichen. In den meisten Abschottungsszenarien findet letzteres statt.
Eigentümer-Räumung
Nach einer Zwangsversteigerung weigern sich einige Hausbesitzer, das Grundstück zu räumen. Laut Gesetz muss der Hausbesitzer zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung nicht technisch räumen. Wenn bei der Versteigerung ein Höchstbietender auftritt und der Hausbesitzer die Räumung verweigert, kann der neue Eigentümer am Tag der Schließung ein Räumungsverfahren einleiten. Es kann jedoch mehrere Wochen dauern, bis die Räumung abgeschlossen ist. Wenn die Bank das Vermögen als REO abschottet und einbehält, kann sie das Räumungsverfahren viel schneller durchführen.
Letztlich wird der abgeschottete Hausbesitzer zusammen mit allen persönlichen Vermögenswerten aus dem Grundstück entfernt, die entweder von einem örtlichen Sheriff vor Ort in den Lagerraum gebracht oder auf den Bordstein gestellt werden.
Von der Regierung unterstützte Kredite
Bei FHA- oder VA-Zwangsvollstreckungen ist die Regierung, die das Darlehen aufgenommen hat, Eigentumsrechte an der Immobilie, während sie in einem REO-Szenario für den Verkauf verantwortlich ist. In diesen Szenarien können Käufern, die dieselbe Finanzierungsart nutzen oder ein Darlehen der Bank, der die Immobilie gehört, in Anspruch genommen werden, besondere Anreize geboten werden.
Zum Beispiel können Hausbesitzer, die FHA-Finanzierung nutzen, in einigen FHA-Immobilien eine Anzahlung von 100 US-Dollar anbieten. Für VA-Grundstücke könnten berechtigte Veteranen Schließungsbeihilfen angeboten werden. In einem anderen Beispiel könnte der neue Käufer, wenn er den ursprünglichen Hypothekeninhaber als Darlehensgeber verwendet, Rabatte auf Kreditmeldegebühren oder Immobiliengutachten erhalten.
Mangel
Nachdem die Immobilie auf einer Auktion oder als REO verkauft wurde, kann ein gerichtliches Urteil gegen den abgeschotteten Hauseigentümer eingereicht werden. Eine Beurteilung des Mangels wird berechnet, indem der Hypothekensaldo abgezogen und der Verkaufspreis der Immobilie abgezogen wird.
Wenn beispielsweise ein Hausbesitzer 250.000 USD für ein Grundstück schuldete, das für 225.000 USD verkauft wurde, könnte der Kreditgeber, der das Eigentum besitzt, alle Inkassotätigkeiten nach dem Gesetz oder innerhalb des Gerichtssystems für die Differenz von 25.000 USD ausüben.