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Viele Steuervergünstigungen ergeben sich aus Hypotheken. Es ist allgemein bekannt, dass Sie Hypothekenzinsen und Immobiliensteuern abschreiben können. Weniger bekannt ist, dass es auch bei Refinanzierungskrediten eine Reihe von abzugsfähigen Abschlusskosten gibt. Da nicht alle Kosten für einen Abzug in Frage kommen, müssen Sie Nachforschungen durchführen, bevor Sie einen Abzug für die Abzugspflicht in Betracht ziehen.
Bedeutung
Alle abzugsfähigen Abschlusskosten sowie andere abzugsfähige Hypothekengebühren dienen dazu, das zu versteuernde Einkommen zu reduzieren. Diese Verringerung des zu versteuernden Einkommens verringert die Steuerschuld. Sie müssen zwischen den in einem bestimmten Steuerjahr zur Verfügung stehenden anrechnungsfähigen Abzügen und dem Standardabzug, für den Sie berechtigt sind, wählen. Sie können nicht beides in Anspruch nehmen. Manche Amerikaner nehmen den Standardabzug besser. Im Jahr 2012 reichten die Standardabzüge von 5.950 USD für eine Einzelperson bis 11.800 USD für ein gemeinsam eingereichtes Ehepaar. Ihre Situation bestimmt, welche für Sie die bessere Wahl ist.
Missverständnisse
Abschlusskosten im Zusammenhang mit bestimmten Dienstleistungen, wie z. B. Gebühren für Gutachter, Anwaltskosten, Titelversicherung und Hausbesitzerversicherungen, sind nicht steuerlich absetzbar. Transfersteuern sind zwar nicht steuerpflichtig, aber auch Immobiliensteuern. Dies ist der Fall, wenn der Käufer, der Verkäufer oder der Darlehensgeber dafür bezahlt. Dies gilt sowohl für Ankaufs- als auch für Refinanzierungsdarlehen.
Escrows
Viele monatliche Hypothekengebühren, wie Hypothekenzinsen, Hypothekenversicherungen und Immobiliensteuern, werden bei der Schließung zu einem anteiligen Betrag gezahlt, um ein aktuelles Treuhandkonto zu erstellen. Vorschusszahlungen sind im Jahr des Abschlusses steuerlich abzugsfähig, da es sich hierbei bereits um abzugsfähige Abzüge handelt.
Rabattpunkte
Skontopunkte, die zur Zahlung von Zinssenkungen oder zur Kreditvergabe verwendet werden, sind abzugsfähig. Während beide in dem Jahr, in dem der Kredit für Ankaufkredite geschlossen wird, abgezogen werden, sind im selben Jahr nur die Emissionspunkte für Refinanzierungen vollständig abzugsfähig. Sie müssen gezahlte Punkte abziehen, um den Zinssatz jährlich über die Laufzeit des Kredits für die Refinanzierung zu senken. Wenn zum Beispiel die Gesamtzahl der Punkte, die Sie für eine Refinanzierung gezahlt haben, drei beträgt, einer jedoch für die Originierung und die anderen beiden für den Zinssatz-Buy-down bestimmt sind, dann nehmen Sie einen Punkt als Abzug für das Jahr, in dem der Kredit geschlossen wird, und ziehen ihn ab die anderen beiden über die Laufzeit des Darlehens.
Ausnahmen
Die einzige Ausnahme bei der Verteilung von Rabattpunktabzügen betrifft Punkte, die auf einer Refinanzierung oder einem Teil einer Refinanzierung gezahlt werden, die für Heimverbesserungen Ihres Hauptwohnsitzes bestimmt ist. Sie ziehen diesen Teil in dem Jahr ab, in dem das Darlehen geschlossen ist. Wenn im ursprünglichen Beispiel 25 Prozent des Darlehensbetrags für Verbesserungen verwendet werden, wird ein halber Punkt der zwei Punkte des Zinsrückkaufs in dem Jahr abgezogen, in dem das Darlehen geschlossen wird, und die verbleibenden 1 1/2 Punkte werden über das Darlehen abgezogen Laufzeit des Darlehens.
Gebühren im Voraus
Wenn Sie mit einem von der Regierung unterstützten Darlehen refinanzieren, das eine Hypothekenversicherungs- oder Finanzierungsgebühr enthält, z. B. die Federal Housing Administration, die Veterans Administration oder das Darlehen des US-Landwirtschaftsministeriums für ländliche Entwicklung, ist diese Gebühr steuerlich absetzbar. Es spielt keine Rolle, ob Sie die Gebühr im Voraus zahlen oder die Gebühr im Darlehen finanzieren. Sie übernehmen den Abzug für den vollen Betrag in dem Jahr, in dem Sie das Darlehen schließen.