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Wie bei anderen Urkunden übt eine Quitclaim-Urkunde den Titel eines "Gewährungsberechtigten" oder Eigentümers an einen "Berechtigten" aus. Im Gegensatz zu anderen Urkunden ist der Auftraggeber nicht haftbar, wenn der Titel in irgendeiner Weise fehlerhaft ist. Die Vermittlung des Titels mit einer gefälschten oder betrügerischen Tat ist jedoch ein Verbrechen. Wenn der Schuldige schuldig gesprochen wird, erleidet er die Strafe, die Ihr Staat für das Verbrechen verlangt.
Missouri und Florida Fälle
In Kansas City, Missouri, wurde 2004 eine Reihe von Diebstählen verübt, bei denen Kriminelle Unterschriften von Eigenheimbesitzern für unterlassene Taten unterschrieben und die Taten dann in der Grafschaft eingereicht hatten. Die Diebe könnten dann die Immobilie weiterverkaufen oder einen Eigenheimkredit aufnehmen, wobei das Haus als Sicherheit dient. In einigen Fälschungsfällen von 2008 in Florida fälschte der Dieb nicht nur den Namen des Inhabers, sondern auch den von zwei Zeugen. Außerdem wurde das Dokument mit einem gefälschten Notarsiegel autorisiert. Die beliebtesten Ziele sind außerplanmäßige oder ältere Besitzer, die ein Problem erst ahnen, wenn es zu spät ist.
Strafen
Quittclaim-Fälschungen können in vielen Staaten mehrere Straftaten darstellen. In Kalifornien begehen Sie beispielsweise ein Verbrechen, sobald Sie die Unterschrift eines Eigentümers für eine Quittclaim-Urkunde fälschen. Wenn Sie dann die Tat einreichen, registrieren oder aufzeichnen, ist dies ein weiteres Verbrechen. Durch die Fälschung können Sie drei Jahre Gefängnis und eine Geldstrafe von 10.000 USD für jede betrügerische Tat verdienen. Die Einreichung der Urkunde könnte außerdem zu einer Geldstrafe von 75.000 USD führen. Je nachdem, wie viel Geld der Hausbesitzer aufgrund Ihrer Straftat verloren hat, kann der Richter mehrere Jahre mehr hinzufügen.
Verteidigung
Nur weil jemand wegen Fälschung angeklagt wird, heißt das nicht, dass er verurteilt wird. Zum Beispiel konnte der Angeklagte zeigen, dass er die Tat nicht geschmiedet hat; Stattdessen verkörperte der Fälscher ihn und benutzte seinen Namen als Empfänger, um seine wahre Identität zu verbergen. In Kalifornien ist es eine Rechtsverteidigung, zu zeigen, dass der rechtmäßige Darlehensgeber dem, was Sie getan haben, zustimmte: Sie wollte Ihnen zum Beispiel das Haus geben und bat Sie, den Namen zu unterschreiben.
Überlegungen
Eine gefälschte Tat ist vollständig ungültig: Sobald die Fälschung entdeckt wurde, ist die Titelübertragung ungültig. Wenn der Fälscher jemandem das Eigentum überträgt, ist auch diese Übertragung ungültig, wie auch alle nachfolgenden Übertragungen, auch wenn einige Käufer unschuldig waren und den Betrug nicht bemerkten. Wenn der Dieb den Betrüger mit Betrug dazu verleitet hat, die Urkunde zu unterschreiben, hat der Dieb kein Recht auf das Grundstück, aber wenn er es an einen rechtmäßigen Käufer verkauft, kann der Verkauf dies verhindern.