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Der IRS erlaubt Steuerpflichtigen, die ihren Erstwohnsitz verkaufen, einen Ausschluss von der Kapitalertragsteuer. Die Befreiung ist bis zu einem bestimmten Gewinn zulässig, basierend auf dem Anmeldestatus des / der Steuerpflichtigen. Um den Ausschluss zu beantragen, müssen Sie die Transaktion in IRS Schedule D melden und das Formular Ihrer Einkommensteuererklärung 1040 beifügen. Der Betrag des Verkaufserlöses, den Sie geltend machen müssen, wird Ihnen auf dem Formular 1099-S mitgeteilt. Die Titelgesellschaft, die den Verkauf abgewickelt hat, muss Ihnen das Formular bis Ende Januar zusenden.
Ausschlussbeträge
Der Betrag, den Sie von der Veräußerungssteuer für den Verkauf ausschließen können, beträgt 250.000 USD, wenn Sie als Einzelsachverständiger, Haushaltsvorstand oder getrennt verheirateter Patentanmeldungsstatus angemeldet werden. Wenn Ihr Anmeldestatus eine gemeinsame Anmeldung ist, können Sie 500.000 $ von Ihren Kapitalgewinnen ausschließen. Um Ihren potenziellen Gewinn zu ermitteln, ziehen Sie den Verkaufspreis von Ihrem Einkaufspreis ab. Wenn das Ergebnis negativ ist, haben Sie bei der Veräußerung einen Verlust und schulden keine Kapitalertragssteuer. Wenn das Ergebnis positiv ist, wenden Sie den Ausschlussbetrag an. Wenn Ihr Verkaufserlös den Ausschlussbetrag übersteigt, müssen Sie für die Differenz Kapitalertragsteuer zahlen.
Zeit zu Hause
Um sich für die Ausnahme zu qualifizieren, müssen Sie mindestens zwei der letzten fünf Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz in der Wohnung gelebt haben. Um diesen Test zu bestehen, müssen die Jahre nicht aufeinander folgen. Sie können beispielsweise ein Jahr im Haus wohnen, das Haus für die nächsten drei Personen mieten und im letzten Jahr des fünfjährigen Tests erneut im Haus wohnen. Sie können von diesem Test befreit werden, wenn Sie aus bestimmten Gründen außerhalb Ihres Einflussbereichs verkauft haben. Beispiele für diese Umstände sind Gesundheit, Tod, Scheidung oder Naturkatastrophen. Sie können auch berechtigt sein, wenn der Verkauf aufgrund einer Verlagerung des Arbeitsplatzes erfolgt und Ihr neuer Arbeitsplatz mindestens 80 km von Ihrem alten Arbeitsplatz entfernt ist.
Mehrere Häuser
Wenn Sie mehr als ein Haus besitzen, das Sie im Laufe des Jahres verkauft haben, können Sie die Freistellung nur für einen Verkauf beanspruchen. In Steuerjahren, in denen mehrere Verkäufe gemeldet werden, müssen Sie bestimmte Tests erfüllen, um die Regeln für den primären Wohnsitz festzulegen. Zusätzlich zu der Zeit in der Heimatregel müssen Sie möglicherweise einen Wohnsitz einrichten, indem Sie dem IRS auf Anfrage zusätzliche Informationen zur Verfügung stellen. Beispiele für Elemente, nach denen der IRS möglicherweise fragt, umfassen einen Führerschein, der Ihre Adresse, die Adresse Ihres Jobs, die Bankstandorte und Kopien der regulären Kostenabrechnungen enthält, die Ihre Rechnungsadresse enthalten.
Unverheiratete Miteigentümer
Wenn Sie das Haus zusammen mit jemandem besitzen, der nicht Ihr Ehepartner ist, kann jeder Eigentümer den Ausschluss von 250.000 US-Dollar beanspruchen, wenn alle anderen Tests erfüllt sind. Dieses Szenario kann eintreten, wenn zwei unverheiratete Personen das Haus gemeinsam besitzen und es als Hauptwohnsitz verwenden, z. B. als Freund und Freundin, als Elternteil und Kind oder als Paare in einer häuslichen Partnerschaft.