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Nachteiliger Besitz ist der Vorgang, durch den eine Person durch Besetzung Eigentum an einem Grundstück erwerben kann. Die Immobilie muss für eine bestimmte Zeit besetzt sein, die sich je nach Staat unterscheidet. In New Jersey sind der Zeitraum und andere erforderliche nachteilige Elemente in Abschnitt 2A: 14-31 des New Jersey Code aufgeführt. Wenn der nachteilige Eigentümer in seinem Anspruch überwiegt, wird der ursprüngliche Eigentümer nicht für den Verlust entschädigt.
Zeitraum des Besitzes
Wenn eine Person, die ein Haus oder ein leerstehendes Land besitzt, einen Zaun errichtet, eine Einfahrt baut oder eine Struktur außerhalb der Grundstücksgrenze platziert - auf einem Grundstück, das sich im Besitz einer anderen Person befindet - kann sie den Titel erhalten, nachdem sie den Besitz über einen längeren Zeitraum aufrechterhalten hat. Gemäß Abschnitt 2A: 14-31 beträgt die nachteilige Besitzzeit, wenn es sich bei dem Grundstück um ein unbebautes Waldgebiet handelt, 60 Jahre. Alle anderen Immobilien haben eine Nutzungsdauer von 30 Jahren.
Tacking
Aufgrund der sehr langen Zeit, die erforderlich ist, um nachteiligen Besitz in New Jersey geltend zu machen, kann ein nachteiliger Besitzer feststellen, dass die gesetzliche Frist durch Tacking erfüllt wird. Tacking bedeutet, dass die Person, die durch nachteiligen Besitz Besitz erlangt, frühere Urkunden oder öffentliche Aufzeichnungen verwenden kann, um festzustellen, dass der 30- oder 60-jährige Besitzzeitraum mit einem früheren Eigentümer begann.
Wenn zum Beispiel eine Person einen Zaun zwei Fuß hinter ihrer Grundstücksgrenze gebaut hat und dort vor dem Verkauf 12 Jahre lang geblieben ist und der neue Eigentümer den Zaun aufrechterhalten hat, könnte der neue Eigentümer nach 18 Jahren den Besitz durch nachteiligen Besitz beantragen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Besetzung vor 30 Jahren begann, als der Zaun im Besitz des ursprünglichen Besitzers errichtet wurde.
Elemente
Ein nachteiliger Besitzer muss die Elemente des nachteiligen Besitzes feststellen, um das Eigentum in New Jersey zu erwerben. Zu den Elementen zählen fortlaufender, feindseliger, offener und berüchtigter, ausschließlicher und tatsächlicher Besitz. "Kontinuierlich" bedeutet, dass der Besitz konstant und regelmäßig sein muss; Eine sporadische Nutzung des Landes reicht nicht aus, um einen nachteiligen Besitz zu begründen. "Feindselig" bedeutet, dass der nachteilige Eigentümer das Eigentum in dem Wissen verwendet, dass er nicht der rechtmäßige Eigentümer des Eigentums ist. Ein nachteiliger Besitzer kann "offenen und notorischen" Besitz durch die Nutzung von Land auf eine Weise errichten, die jeder - einschließlich des tatsächlichen Eigentümers - sehen kann, beispielsweise die Pflege des Rasens oder das Aufstellen eines Schuppens oder einer anderen Struktur auf dem Land. Das "ausschließliche" Eigentumselement erfordert, dass der nachteilige Eigentümer der alleinige Eigentümer des Eigentums ist. Dies bedeutet, dass selbst der eigentliche Eigentümer das Land nicht nutzt. Schließlich bedeutet "tatsächlicher Besitz", dass der nachteilige Besitzer das Land - z. B. zur Ernte - nutzen muss, anstatt es einfach zu beanspruchen.
Ausnahme
Die einzige Ausnahme in Bezug auf das Recht auf nachteiligen Besitz in New Jersey besteht darin, dass die betreffende Immobilie von der Regierung des Bundes oder der Länder besessen wird. Eigentum, das einer öffentlichen Nutzung dient, wie z. B. eine Schule und das umliegende Land oder eine Autobahn, ist vor nachteiligen Besitzansprüchen geschützt. Außerdem sind bundesweit oder staatlich genutzte Wälder, auch wenn sie unentwickelt und nicht genutzt werden, nicht von einem nachteiligen Besitzer besetzt.