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Wenn Sie einen Vermögenswert erwerben, z. B. eine Wohn-, Miet- oder Investmentimmobilie, verfügen Sie über eine mit dem Erwerb verbundene Kostenbasis. Wenn Sie ein Mietobjekt für 200.000 US-Dollar erwerben oder bauen, betragen Ihre Kostenbasis 200.000 US-Dollar. Wenn Sie die Immobilie anschließend für 10.000 USD umgestalten, ist Ihre neue Basis die ursprüngliche Basis von 200.000 USD, zuzüglich des Betrags, den Sie für den Umbau der Immobilie ausgeben. Dadurch erhalten Sie eine angepasste Basis von 210.000 USD. Anhand des Beispiels wird deutlich, dass Zuführungen oder Kapitalverbesserungen die Basis eines Mietobjekts erhöhen, wohingegen Abschreibungen und Unfallverluste seine Basis verringern. Die angepasste Basis wird unter Berücksichtigung aller Zu- und Abnahmen der ursprünglichen Basis der Immobilie berechnet. Die Ermittlung der angepassten Basis eines Mietobjekts ist wichtig, da Sie dies zur Berechnung Ihres Verkaufsgewinns oder -verlusts benötigen, was sich auf Ihr zu versteuerndes Einkommen auswirkt.
Schritt
Bestimmen Sie die ursprüngliche Basis des Mietobjekts. Wenn Sie die Immobilie gekauft oder gebaut haben, wird der Kaufpreis oder die Baukosten zugrunde gelegt. Wenn Sie das Grundstück als Geschenk oder Erbschaft erworben haben, ist Ihre Basis der zum Erwerbszeitpunkt gültige Verkehrswert oder die bereinigte Basis des Vermögens in den Händen der Person, von der Sie es erworben haben. Angenommen, Sie haben die Immobilie für 500.000 US-Dollar erworben - Ihre ursprüngliche Basis der Immobilie ist der Kaufpreis.
Schritt
Bestimmen Sie Ergänzungen oder Kapitalverbesserungen an der Immobilie. Dies erhöht Ihre Basis um den Betrag, der für die Verbesserung oder Umwandlung der Immobilie aufgewendet wird. Angenommen, Sie geben 30.000 US-Dollar für die Modernisierung der Zentralheizung aus. Berücksichtigt man diesen Zusatz, beträgt Ihre angepasste Basis nun 530.000 USD (ursprünglich 500.000 USD plus 30.000 USD für Ergänzungen).
Schritt
Berechnen Sie die Kosten für den Verkauf der Immobilie. Die Vertriebskosten erhöhen die Basis der Immobilie und umfassen alle Kosten, die bei der Veräußerung des Vermögens bei einem Verkauf anfallen, wie Provisionen und Gebühren, die an Immobilienmakler, Rechtsanwälte und Steuerberater gezahlt werden, sowie Werbekosten und sonstige Kosten. Wenn Ihre kumulierten Verkaufskosten 10.000 US-Dollar betragen, erhöht sich die bereinigte Basis auf 540.000 US-Dollar (530.000 US-Dollar alte angepasste Basis plus 10.000 US-Dollar-Verkaufskosten).
Schritt
Berechnen Sie die kumulierte Abschreibung der Immobilie - dadurch wird Ihre bereinigte Basis reduziert. Angenommen, Sie haben die Immobilie fünf Jahre lang gehalten und jedes Jahr 20.000 USD abgeschrieben. Ihre bereinigte Basis wird um 100.000 USD reduziert (Abschreibung von 20.000 USD pro Jahr, multipliziert mit fünf Jahren). In Anbetracht der kumulierten Abschreibung der Immobilie beläuft sich die angepasste Basis auf 440.000 USD (alte bereinigte Basis in Höhe von 540.000 USD abzüglich der kumulierten Abschreibung von 100.000 USD).
Schritt
Bestimmen Sie die kumulierte Abschreibung auf Zuführungen oder Kapitalverbesserungen. Wenn Sie die Zentralheizung von Schritt 2 für zwei Jahre um jeweils 1.500 USD pro Jahr abgeschrieben haben, beträgt die kumulierte Abschreibung auf Zuführungen oder Kapitalverbesserungen 3.000 USD (jährlich 1,500 USD, multipliziert mit zwei Jahren). Dadurch wird Ihre Basis reduziert und Sie erhalten eine angepasste Basis von 437.000 USD (alte angepasste Basis von 440.000 USD abzüglich 3.000 USD kumulierter Abschreibung).
Schritt
Berechnen Sie den Gewinn beim Verkauf von Mietobjekten. Wenn Sie die Immobilie für 600.000 US-Dollar verkauft haben, beträgt Ihr Gewinn 163.000 US-Dollar (realisierter Betrag von 600.000 US-Dollar minus bereinigte 437.000 US-Dollar). Ein Hinweis auf eine höhere bereinigte Basis führt zu einem niedrigeren Verkaufserlös, der für den Steuerzahler von Vorteil sein kann.