Probleme mit umgekehrten Hypotheken

Mit einer umgekehrten Hypothek können Senioren im Alter von 62 Jahren oder älter eine Hypothek aufnehmen, die ihnen eine monatliche Zahlung zahlt, die sich nach der Höhe des Eigenkapitals richtet. Um eine umgekehrte Hypothek zu bilden, ist das Haus normalerweise frei und frei von anderen Hypotheken oder Grundpfandrechten. Am Ende der Laufzeit der umgekehrten Hypothek muss das Geld zurückgezahlt werden - genau wie bei einer herkömmlichen Hypothek. Die Rückzahlung kann nach dem Tod des Eigenheimbesitzers oder bei endgültigem Verlassen des Hauses abgeschlossen werden. In der Regel wird dies durch den Verkauf des Eigenheims und die Verwendung des Verkaufserlöses zur Auszahlung des umgekehrten Hypothekensaldos durchgeführt. Das hört sich vielleicht nach einer guten Idee an, aber es gibt einige Fallstricke, um Hypotheken umzukehren, die Sie kennen sollten.

Probleme mit umgekehrten Hypotheken

Finanzielle Gefahren

Der Abschluss einer umgekehrten Hypothek bei Ihnen zu Hause kann Ihre finanzielle Gesundheit gefährden. Erstens sind die Gebühren für die Einrichtung einer umgekehrten Hypothek hoch. Die Anschaffungskosten und die Zinsen, die auf die umgekehrte Hypothekenbilanz fallen, bringen den Hausbesitzer normalerweise nicht nach vorne, sondern nach hinten. Beispielsweise erhält der typische umgekehrte Hypothekenschuldner ungefähr 300 USD pro Monat als umgekehrte Hypothekenzahlung. Das vom Darlehensnehmer erhaltene Geld wird mit einem monatlichen Zinssatz von etwa 1 Prozent verzinst. In einem Zeitraum von 10 Jahren würde dies bedeuten, dass der Darlehensnehmer insgesamt rund 36.000 USD erhält, während der ausstehende Restbetrag nahezu 70.000 USD beträgt. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer fast das Doppelte des Betrags bezahlt, den er erhält.

Komplexe Geschäftsbedingungen

Eine traditionelle Hypothek kann schwer zu verstehen sein, aber umgekehrte Hypotheken sind in der Regel noch komplexer und haben verwirrende Bedingungen. Wenn ein umgekehrter Hypothekenschuldner die finanzielle Verpflichtung, die er eingibt, nicht vollständig versteht, kann dies für ihn finanziell und emotional schädlich sein.

Ein Problem besteht darin, dass einige Kreditgeber mit umgekehrter Hypothek nicht alle Kosten und Gebühren (im Voraus und im hinteren Bereich) offenlegen, die der Kreditnehmer für die Zahlung trägt. Beispielsweise ging eine Klage von einem kalifornischen Reverse-Mortgage-Darlehensgeber aus, der seinen Kunden eine gemeinsame Aufwertungsgebühr in Rechnung stellte, die dem Darlehensgeber automatisch einen 50-prozentigen Eigentumsanteil an der Differenz zwischen dem Basiswert des Eigenheims zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme und dem geschätzten Marktwert zahlte des Hauses, wenn das Darlehen endet.

Bei anderen Kreditgebern mit umgekehrter Hypothek müssen die Kreditnehmer zusätzlich zum Abschluss der umgekehrten Hypothek eine Annuität erwerben. Eine Annuität ist eine Art von Versicherung. In diesem Fall werden die monatlichen umgekehrten Hypothekenzahlungen an den Darlehensnehmer über das Eigenheimkapital ausbezahlt. Dies bedeutet, dass dem Darlehensnehmer die Kosten der Annuität sofort mit Zinseszinsen in Rechnung gestellt werden, obwohl die Annuität nicht dazu bestimmt ist, Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum nach ihrer Einrichtung zu leisten.

Wenn beispielsweise die Annuität so eingerichtet ist, dass sie nach sechs Jahren ausgezahlt wird, und wenn der Kreditnehmer vor Ablauf der sechsjährigen Frist stirbt, würde der Nachlass des Kreditnehmers nicht von der Annuität profitieren, obwohl der Kreditnehmer dies bereits getan hat dafür voll bezahlt.

Sonstige Gebühren

Es gibt andere Gebühren, die vor und hinter einer umgekehrten Hypothek erhoben werden. Dies macht es zu einem noch teureren Unterfangen. Einige dieser Gebühren umfassen Emissionsgebühren, Punkte, Hypothekenversicherungsprämien, Abschlusskosten, Bearbeitungsgebühren, Aktienkapital- oder Fälligkeitsgebühren und Gebühren für die gemeinsame Wertschätzung. In einem Fall gegen einen umgekehrten Hypothekengeber wurde beispielsweise festgestellt, dass 1.505 Kreditnehmern Zehntausende Dollar an Darlehensgebühren in Rechnung gestellt wurden, die vom Kreditgeber aufgebläht wurden.

Beratung und Schutzmaßnahmen

Beratungsdienste, die von einigen Kreditgebern angeboten werden, die umgekehrte Hypotheken anbieten, sollen den Konsumenten davor schützen, abgerissen zu werden. Das Problem ist, dass die angebotene Beratung nicht von einem unparteiischen Dritten durchgeführt wird, sondern von Beratern, die mit den Kreditgebern selbst verbunden sind. Beratung ist auch nicht für jede umgekehrte Hypothek erforderlich, also tun nur die Kreditgeber, die sich dafür entscheiden, dies zu tun. Dies kann bedeuten, dass ein Senior, der eine Reverse-Hypothek eingeht, möglicherweise nicht vollständig weiß, worauf sie sich einlässt, weil der Berater möglicherweise nicht alle Details teilt.

Skrupellose Kreditgeber

Die Agentur für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) schätzt, dass hunderte von Senioren im ganzen Land von skrupellosen Kreditgebern und Organisationen, die umgekehrte Hypotheken anbieten, betrogen wurden. Indem diese skrupellosen Organisationen das mangelnde Wissen und das mangelnde Verständnis des Verbrauchers über umgekehrte Hypotheken nutzen, veranlassen diese Senioren ihre Zustimmung, Hypotheken mit unlauteren, illegalen und schädlichen Bedingungen rückgängig zu machen. Zum Beispiel wurden einigen Opfern von Umkehrhypotheken Gebühren in Höhe von bis zu 10 Prozent ihres Darlehensbetrags für einen Umkehrhypothekenagenten in Rechnung gestellt, wenn sie sich mit ihnen treffen könnten, wenn sie einen Verweis auf einen Umkehrhypothekendarlehen von HUD erhalten hätten, kostenlos.