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Die Federal Housing Administration versicherte im Jahr 2010 rund ein Drittel der amerikanischen Hypotheken. Die Beliebtheit von FHA ist zum Teil auf die flexiblen Qualifizierungsrichtlinien der Agentur für den Erwerb und die Refinanzierung von Hypotheken zurückzuführen. Die FHA ist eine Agentur der Abteilung für Wohnungswesen und Stadtentwicklung und schützt die Kreditgeber. FHA-Darlehensnehmer können die Teil-Anspruchsoption von HUD verwenden, bei der eine einmalige Zahlung an den Darlehensgeber erfolgt, um die Abschottung zu verhindern. Nach Zahlung einer Teilforderung kann der FHA-Darlehensnehmer sein Haus refinanzieren.
Die Grundlagen
Ein einzigartiger Vorteil von HUD-Versicherungsprogrammen ist die Erstattung von Kreditgebern. HUD zahlt Forderungen an Kreditgeber, wenn Hausbesitzer ausfallen, und zwar aus Mitteln des FHA-Versicherungsfonds, der aus gebührenpflichtigen Hypothekenversicherungsprämien und -zahlungen gepoolt wird.
In einer Teilforderung fordert der Darlehensgeber oder Hypothekenbetreuer im Namen des Darlehensnehmers Mittel oder den Zahlungsrückstand zur Wiedereinsetzung des ausstehenden Darlehens auf. Sie beantragen beim HUD eine Forderung in Höhe des Betrags, der mindestens vier Monate unbezahlter Hypothek betragen muss, jedoch nicht mehr als 12 Monate Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen (PITI). Der Darlehensnehmer unterschreibt einen an HUD fälligen Schuldschein, der unverzinslich ist und bei Auszahlung der ersten Hypothek fällig wird. Ein Refinanzierungsgeschäft ist ein solcher Fall, in dem die Teilforderung zurückgezahlt werden muss.
Verfahren
Der Kreditgeber oder der Kreditsachbearbeiter ist dafür verantwortlich, HUD im Falle einer Refinanzierung zu benachrichtigen, damit HUD für die Teilforderung eine Auszahlungserklärung abgeben kann. Der HUD-beauftragte Auftragnehmer, der die Teilschadensanweisung bearbeitet, gibt die Rückzahlungsquote auf den ausstehenden Betrag an. Gemäß Mortgagee Letter 2003-19 können Kreditgeber ihre Auszahlungsanforderung an den Servicedienstleister von HUD senden:
US-Abteilung für HUD c / o First Madison Services, Inc. 4111, South Darlington Suite 300 Tulsa, OK 74135
Diese Anforderung stellt sicher, dass der Teilschadensaldo nicht übersehen wird, wenn die erste Hypothek durch eine Refinanzierungstransaktion bezahlt wird.
Identifizierung
Der Darlehensgeber muss die Teilforderung bei der zuständigen Stelle des Gerichtsschreibers registrieren. Die Teilschadenserklärung wird als nachrangiges Pfandrecht verbucht, dh die erste Hypothek behält die Auszahlungspriorität. HUD verlangt, dass der Teilantrag innerhalb von maximal fünf Werktagen nach Unterzeichnung der Notiz und vor Einreichung des Antrags bei HUD für die Aufzeichnung eingereicht wird. Der Anspruch wird dann Teil der öffentlichen Aufzeichnungen und kann durch eine Titelsuche identifiziert werden, die zum Zeitpunkt der Refinanzierung durchgeführt wird.
Überlegungen
Obwohl eine Refinanzierungstransaktion die Rückzahlung der Teilforderung auslöst, erfordert eine Darlehensänderung, die das erste Darlehen so ändert, dass Kreditnehmer ihre Zahlungen besser verwalten können, keine Teilrückzahlung. Darlehensmodifikationen beinhalten einen Zahlungsausfall des Kreditnehmers. In solchen Fällen kann die HUD die Teilforderung erneut nachrangig machen, damit die Darlehensänderung abgeschlossen werden kann. Der Darlehensgeber muss sich bezüglich der Sprache und der Bedingungen für Sicherheitsdokumente an den HUD-Vertragspartner wenden, um die Teilschadensbelege neu zu ordnen.