Inhaltsverzeichnis:
- Berechnung des Steuerverlustes
- Berücksichtigung der Investitionsabschreibung
- Kapitalgewinne reduzieren
- Jährliche Verlustabzüge
Der Verkauf Ihres zweiten Eigenheims inmitten eines Immobilienmarktes eines Käufers kann dazu führen, dass Sie das Eigenheim mit Verlust verkaufen. Darüber hinaus können Sie mit dem IRS den Verlust nur dann abziehen, wenn Sie Ihr Zweitwohnsitz als Mietobjekt oder zu anderen Investitionszwecken nutzen. Unabhängig davon, ob Sie das Zweitwohnsitz als Kapitalanlage oder für den persönlichen Gebrauch besitzen, können Sie Ihre anderen Kapitalgewinne immer mit dem Verlust ausgleichen.
Berechnung des Steuerverlustes
Sie sollten den daraus resultierenden Kapitalverlust beim Verkauf Ihres Zweitwohnsitzes stets berechnen und in Ihrem Zeitplan D angeben. In diesem Fall müssen Sie zunächst die Steuergrundlage des Zweitwohnsitzes bestimmen. Ihre Steuerbasis ist gleich Ihren Anschaffungs- oder Baukosten, dem Großteil Ihrer Abschlusskosten und den Kosten, die durch das Haus vor dem Verkauf dauerhaft verbessert werden. Wenn Sie das Haus für weniger als Ihre Steuerbasis verkaufen, berechnen Sie Ihren Verlust als Basis abzüglich des Verkaufserlöses.
Berücksichtigung der Investitionsabschreibung
Wenn es sich bei Ihrem Zweitwohnsitz um eine Investition wie beispielsweise ein Mietobjekt handelt, müssen Sie Ihre Steuerbemessungsgrundlage um den kumulierten Betrag der Abschreibungsabzüge reduzieren, die Sie bis zu ihrem Verkauf im Eigenheim geltend machen. Wenn Sie beispielsweise 2009 ein Mietwohnhaus für 200.000 US-Dollar erwerben und bis zum Verkaufsdatum im Jahr 2011 zwei Jahre Abschreibungsabzüge in Höhe von 14.242 US-Dollar geltend machen, müssen Sie die Steuerbemessungsgrundlage auf 185.758 US-Dollar reduzieren, um den Verlust Ihres Zweitwohnsitzes zu berechnen.
Kapitalgewinne reduzieren
Wenn Sie Ihre Steuererklärung nach dem Ende des Steuerjahres vorbereiten, verlangt der IRS, dass Sie alle Kapitaltransaktionsgeschäfte in einem Zeitplan D melden, unabhängig davon, ob das Ergebnis ein Gewinn oder Verlust ist. Da Sie Ihre Kapitaltransaktionen getrennt von Ihren anderen Einnahmequellen berechnen, können Sie alle Transaktionen zusammenfassen, um letztendlich einen Nettogewinn oder -verlust für das Jahr zu erzielen. Daher reduziert der Steuerverlust Ihres Zweitwohnsitzes die Kapitalgewinne, die Sie aus anderen Vermögensverkäufen melden, unabhängig davon, ob der Gewinn mit dem Verkauf eines anderen Eigenheims, Aktien, Anleihen oder sogar Ihrer Briefmarkensammlung zusammenhängt.
Jährliche Verlustabzüge
Der IRS bietet einen zusätzlichen Steuervorteil für einige Ihrer Kapitalverluste in Form eines jährlichen Abzugs von 3.000 US-Dollar von Ihrem nicht steuerpflichtigen Einkommen. Dieser Abzug steht jedoch nur für den Verlust Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zur Verfügung. Wenn es sich bei Ihrem Zweitwohnsitz um ein persönliches Eigentum handelt, ist ein Abzug für den verbleibenden Verlust nicht möglich, nachdem die Kapitalgewinne damit eliminiert wurden. Wenn Sie den Zweitwohnsitz jedoch zu Anlagezwecken nutzen, können Sie den Abzug geltend machen. Sie können zwar überschüssige Kapitalverluste vortragen, um zukünftige Kapitalgewinne zu reduzieren, jedoch sind nur die von Ihnen übertragenen Investitionsverluste für zukünftige Abzüge in Höhe von 3.000 USD förderfähig.