Der Indiana-Kodex für Immobilienverfallserklärungen und Mieterrechte

Wenn Ihre einzige Verbindung mit dem Bundesstaat Indiana darin besteht, Notre-Dame-Fußball zuzuschauen oder sich an einen lächelnden 6-jährigen Ron Howard zu erinnern, der in "The Music Man" das Lob von Gary Indiana sang, wissen Sie möglicherweise nicht, dass Indiana eine erlitten hat Laut der 2007 veröffentlichten Studie "My Old Indiana Home: Eine Studie über steigende Zwangsvollstreckungsraten" der University of Southern Indiana wurde die höchste Abschottungsrate der USA zu Beginn der Zwangsvollstreckungskrise 2006 festgestellt. Sowohl das Zwangsvollstreckungsverfahren als auch die damit verbundenen Mieterrechte im Hoosier-Staat sind im Bundes- und Landesrecht festgelegt.

Städte und Vorstädte in Indiana wurden von Zwangsvollstreckungen schwer getroffen.

Prozess der gerichtlichen Verfallserklärung

In den Vereinigten Staaten sind die Zwangsvollstreckungen entweder gerichtlich (gerichtlich) oder nicht gerichtlich (administrativ). In Indiana sind Zwangsvollstreckungen gerichtlich. Seit 2011 müssen zwangsgebundene Kreditgeber mindestens 30 Tage vor dem Erlass einer gerichtlichen Verfallserklärung eine Benachrichtigung an straffällige Kreditnehmer senden. Sie leiten die gerichtliche Verfallserklärung ein, indem sie eine Klage einreichen und aufnehmen, was als "lis pendens" bekannt ist, oder die Bekanntmachung einer anhängigen Klage. Die genannten Parteien haben das Recht, eine Vergleichskonferenz anzufordern, um eine Alternative zur Zwangsversteigerung zu verfolgen, beispielsweise eine Darlehensänderung. Das Gericht erlässt letztlich ein Urteil für oder gegen die Zwangsvollstreckung und ordnet, wenn das erstere den Verkauf der Immobilie anordnet.

Beteiligung des Mieters an der Klage

Ausgeschlossene Kreditgeber in Indiana können sowohl den Eigentümer als auch die Mieter in die Zwangsvollstreckung einbeziehen, da ein Mietvertrag tatsächlich ein Interesse an der Immobilie ist. Der Zweck eines Darlehensgebers, der einen Mieter in die Klage einbezieht, besteht darin, die mit der Immobilie verbundenen Rechte des Mieters zu beenden - das heißt, die Miete zu beenden. Die meisten Kreditgeber melden sich jedoch nur gegen den Kreditnehmer an, insbesondere seit einem Bundesgesetz von 2009, das Kreditgebern die Kündigung von Leasingverträgen nach Inkrafttreten der Zwangsversteigerung untersagt.

Schutz der Mieter bei der Abschottung

Gemäß dem Bundesgesetz zum Schutz der Mieter bei einem Zwangsversteigerungsgesetz von 2009 müssen Kreditgeber und Käufer von Zwangsversteigerungen bestehende Mietverträge nach der Zwangsversteigerung erfüllen. Die einzige Ausnahme von dieser Anforderung ist, wenn eine Zwangsvollstreckungsimmobilie von einer Person gekauft wird, die beabsichtigt, die Mieteinheit selbst zu belegen. Bei Beendigung eines Mietverhältnisses oder für Mieter ohne Mietvertrag müssen zwingende Kreditgeber und alle anderen neuen Eigentümer, einschließlich derer, die die Wohnung besetzen möchten, den Mietern eine Frist von 90 Tagen vor dem Beginn einer Räumungsklage geben.

Räumung nach der Zwangsversteigerung

Ein abschottender Kreditgeber oder ein anderer Käufer von Zwangsvollstreckungen hat in Indiana das Recht, ein Mietverhältnis nach der Zwangsversteigerung ohne triftigen Grund zu kündigen - das heißt ohne einen pachtbedingten Grund, wie zum Beispiel das Versäumnis, die Miete zu zahlen. Nach der durch das Bundesgesetz geforderten Frist von 90 Tagen verfolgt ein Eigentümer eine Räumung in Indiana, indem er eine gerichtliche Räumungsklage vor Gericht anordnet, die als rechtswidrige Inhaftierte bezeichnet wird. Der Mieter erhält eine Anhörung. Wenn er genehmigt ist, wird die Räumung vom County Sheriff durchgeführt, der zuerst das Grundstück abstellt und dann die restlichen Bewohner zwangsweise entfernt.