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Der Steuerpflichtige, der rechtmäßiger Eigentümer des Mobilheims ist, ist für die Zahlung sämtlicher Steuerschulden auf Gewinne aus dem Verkauf des Eigenheims verantwortlich. Der IRS ist nicht befugt, einem Steuerpflichtigen, der keinen Eigentumsanteil hat, eine Verbindlichkeit aufzuerlegen. Wenn jedoch ein IRS-Steuerpfandrecht auf der von Ihnen verkauften Immobilie besteht, kann das Pfandrecht gegen den Käufer wirksam bleiben, wenn er es in Kenntnis des Pfandrechts erwirbt.
Anlagegegenstand
Der Internal Revenue Code klassifiziert alle Immobilien, die Sie als Anlage oder für den persönlichen Gebrauch erwerben, als Kapitalvermögen. Diese Behandlung erstreckt sich auf den Kauf eines Mobilheims, unabhängig davon, ob Sie es als Haupthaus, als Investition oder zur Freizeitnutzung nutzen. Alle Transaktionen, die den Verkauf eines Kapitalvermögens betreffen, unterliegen den Regeln für den Kapitalgewinn und -verlust. Diese Regeln legen eine zusätzliche Steuer auf Gewinne fest. Die Steuersätze sind jedoch deutlich niedriger als die Steuersätze, die der IRS für das normale Einkommen auferlegt, z. B. Löhne, die Sie bei der Arbeit verdienen. Kapitalverluste haben einen begrenzten Nutzen, da sie die Höhe der Kapitalgewinne reduzieren können, wobei der Überschuss vom ordentlichen Einkommen bis zu 3.000 USD pro Jahr abziehbar ist.
Mobilheim Basis
Die Schlüsselkomponente für die Berechnung des Gewinns oder Verlusts beim Verkauf des Reisemobils ist seine Steuerbasis. Die Steuerbasis stellt alle Kosten dar, die Ihnen entstehen, um das Haus zu kaufen und dauerhafte Verbesserungen vorzunehmen. Eine dauerhafte Verbesserung wird die Steuerbasis erhöhen, wenn dadurch das Mobilheim aufgewertet oder seine Nutzungsdauer verlängert wird. Zum Beispiel ist die Renovierung des gesamten Innenraums des Mobilheims eine Heimwerker-Einrichtung, der Austausch eines zerbrochenen Fensters hingegen nicht.
Rechengewinn
Sie berechnen den Gewinn aus dem Verkauf eines Mobilheims, indem Sie die Steuerbasis vom Bruttoerlös des Verkaufs abziehen. Der Bruttoerlös beinhaltet den Preis, für den Sie ihn verkaufen, sowie alle anderen Immobilien oder Dienstleistungen, die Sie bei der Transaktion erhalten. Wenn Sie für ausstehende Schulden haften, die sich auf das Wohnmobil beziehen, müssen Sie außerdem den Betrag der Schulden, für den der Käufer eine Haftung übernimmt, in den Erlös einbeziehen.
Gewinn ausschließen
Der Internal Revenue Code ermöglicht es Hausbesitzern, bis zu 250.000 USD des resultierenden Gewinns von der Kapitalertragsteuer auszuschließen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Um sich zu qualifizieren, muss das Mobilheim Ihr Haupthaus sein, und Sie müssen während des fünfjährigen Zeitraums unmittelbar vor dem Verkauf insgesamt zwei Jahre im Haushalt leben und leben. Der Ausschluss ist nur verfügbar, wenn Sie in den vorangegangenen zwei Jahren den Gewinn aus einem anderen Hausverkauf nicht ausschließen. Wenn Ihr einziger Wohnsitz das Mobilheim ist, gilt es als Hauptwohnsitz. Wenn Sie jedoch zwei Wohnungen besitzen und die zweijährigen Voraussetzungen für beide erfüllen können, müssen Sie andere Faktoren in Betracht ziehen, bevor Sie zu dem Schluss gelangen, dass es sich um Ihr Haupthaus handelt. Für die Identifizierung des Hauptwohnsitzes relevante Faktoren sind die Adresse, an der Sie Post erhalten, die Nähe des Wohnorts zu Ihrem Arbeitsplatz und die Nähe des Hauses zu Banken, die Sie normalerweise verwenden.