Was ist die Hypothekenversicherungsprämie?

Die Federal Housing Administration stellt keine Darlehen her und kauft sie nicht wie Fannie Mae und Freddie Mac. Stattdessen versichert die FHA Hypotheken, dh die FHA zahlt die Verluste der Bank zurück, falls Ihr Kredit in Verzug gerät. So wie ein Autoversicherer Ihre Forderung bei einer Kollision bezahlt. Natürlich muss das Geld von irgendwoher kommen. Um die potenziellen Verluste zu finanzieren, bittet die FHA die Kreditnehmer, zwei Arten von Hypothekenversicherungsprämien zu zahlen: Im Vorfeld eingesetzte MIPs wurden bei Abschluss des Kredits in den Kredit aufgenommen und monatliche MIPs neben der monatlichen Hypothekenzahlung gezahlt.

Bei MIP handelt es sich um eine Hypothekenversicherung, die für FHA-versicherte Kredite spezifisch ist. Kredit: doockie / iStock / Getty Images

Versicherung gegen Zahlungsverzug des Kreditnehmers

Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypotheken verlangen FHA-versicherte Kredite zum Abschluss eine Anzahlung von nur 3,5 Prozent. Dies macht FHA-Kredite zu einem riskanten Ansatz. Wenn die Eigenheimpreise sogar leicht fallen, reicht der Verkaufserlös möglicherweise nicht aus, um die Kreditkosten zu decken, falls die Bank abschotten muss. Um die Verluste zu decken, holt die FHA MIPs von jedem Kreditnehmer und zahlt sie in einen Geldtopf, den sogenannten Mutual Mortgage Insurance Fund. Die FHA verwendet den MMI-Fonds, um die Verluste des Kreditgebers zu begleichen, wenn Sie mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten. Ohne dieses Geld wäre die FHA nicht in der Lage, Kredite mit so geringen Anzahlungen zu versichern.

Jeder zahlt

Der MIP ist für alle FHA-Darlehen obligatorisch, ungeachtet des Betrags, den der Darlehensnehmer herstellt. Kreditnehmer mit größeren Anzahlungen zahlen jedoch den MIP für einen kürzeren Zeitraum. Wenn Sie also, wie die meisten FHA-Darlehensnehmer, weniger als 10 Prozent in Kauf nehmen, müssen Sie die MIP für die gesamte Laufzeit des Darlehens zahlen. Wenn Sie 10 Prozent oder mehr zurücklegen, zahlen Sie MIP für 11 Jahre oder bis zum Ende der Darlehenslaufzeit, je nachdem, was zuerst eintritt.

Upfront-MIP bei Schließung bezahlt

Alle FHA-Kreditnehmer zahlen bei Abschluss vorab MIP (UFMIP). Der Zinssatz beträgt unabhängig von der Laufzeit des Darlehens oder der Höhe der Anzahlung 1,75 Prozent des Darlehensbetrags. Wenn Sie also 200.000 $ leihen, wäre Ihr MIP im Voraus 3,500 $, unabhängig davon, ob Sie ein Darlehen von 15 oder 30 Jahren haben. Die FHA fügt die Zahlung automatisch Ihrem Kreditbetrag bei Abschluss hinzu - Sie müssen nicht in bar bezahlen. UFMIP ist eine einmalige Gebühr. Sobald Sie es bezahlt haben, werden Sie nicht mehr nach diesem Geld gefragt.

Jährlicher monatlicher MIP

Der jährliche MIP ist komplizierter, da die Zinssätze je nach Laufzeit Ihrer Hypothek und der Höhe Ihrer Anzahlung variieren. Außerdem ändert die FHA die jährlichen MIP-Zinssätze mit relativer Häufigkeit, so dass ein aus dem Jahr 2010 stammender Kredit andere Zinssätze hat als ein Darlehen aus dem Jahr 2015. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung hat ein Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einer Mindestanzahlung von 3,5 Prozent eine jährliche MIP-Gebühr von 0,85 Prozent des Darlehensbetrags. Kreditnehmer mit 15-jährigen Hypotheken haben Zinssätze von 0,45 bis 0,95 Prozent. Obwohl Sie als jährlicher MIP bezeichnet werden, zahlen Sie die Prämie tatsächlich in 12 gleichen Raten, die in Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung enthalten sind.

Stornierung des MIP bei älteren Darlehen

Wenn Ihr Kredit vor dem 3. Juni 2013 geschlossen wurde, bricht die FHA automatisch den MIP ab, wenn Ihr Loan-to-Value-Ratio (LTV) 78 Prozent erreicht. Ihr LTV ist der Betrag, den Sie für Ihr Darlehen noch zu zahlen haben, dividiert durch die letzte bekannte Bewertung der FHA Ihres Eigenheims - dies ist normalerweise der Kaufpreis. Wenn Sie sich also 200.000 US-Dollar geliehen haben, um ein Haus mit 210.000 US-Dollar zu kaufen, beträgt Ihr LTV 95 Prozent. Wenn Sie den Kredit auf 163.000 USD zurückzahlen, fällt Ihr LTV unter 78 Prozent und der MIP fällt weg. Für etwa 30-jährige Darlehen müssen Sie den MIP für mindestens 60 Monate bezahlen, bevor die FHA die Zahlung storniert. Bei Darlehen, die nach dem 3. Juni 2013 geschlossen wurden, besteht keine Möglichkeit, den MIP zu stornieren, es sei denn, das Darlehenssaldo wird vollständig zurückgezahlt.