Wie kaufe ich ein ausgeschlossenes Haus oder eine versteigerte Immobilie?

Wenn ein Hausbesitzer keine pünktlichen Hypothekenzahlungen leistet, kann der Hypothekengeber - in der Regel eine Bank - das Grundstück abschaffen. Die gerichtliche Verfallserklärung ist ein rechtliches Verfahren, bei dem der Hausbesitzer das Eigentum an der Wohnung verliert und der Darlehensgeber die Immobilie oder einen Geldbetrag aus dem Verkauf der Immobilie erhält. Die Kreditgeber müssen öffentlich bekannt geben, wenn sie ein Zwangsvollstreckungsverfahren beginnen. Diese Informationen können Sie verwenden, wenn Sie die Immobilie kaufen möchten. Sie können vor, während oder nach einer Auktion ein abgeschottetes Haus kaufen.

Kaufvorbereitung

Sie müssen bestimmte Vorbereitungen treffen, wenn Sie eine abgeschottete Immobilie kaufen möchten, einschließlich:

1. Verfügbare Eigenschaften identifizieren: Sie können einen Online-Multiple-Listing-Service (MLS) nach Häusern in der Phase der Zwangsversteigerung vor der Auktion, zu versteigernden Häusern oder direkt zum Verkauf stehenden Immobilien abfragen. Ein MLS verfügt über Suchfunktionen, mit denen Sie Status, Ort, Typ und Preisbereich der Eigenschaften in der Zwangsversteigerung angeben können.

2. Finanzierung arrangieren: Sie müssen sich Bargeld sichern, um eine Immobilie abzuschließen. Auktionen sind immer nur Bargeld.

3. Kontaktaufnahme mit der entsprechenden Partei: Dies kann der Kreditgeber, der Eigentümer oder der Vertreter des Eigentümers sein. Treffen Sie Vorkehrungen, um die für Sie interessanten Eigenschaften zu prüfen.

Kauf von Eigenschaften vor Abschottung

Normalerweise vergehen mehrere Monate zwischen einer Zwangsversteigerung und einer Auktion. Während der Zwangsverfallserklärung können Sie das Haus kaufen, indem Sie dem Eigentümer ein Angebot machen. Wenn der von Ihnen angebotene Betrag unter dem verbleibenden Restbetrag der Hypothek liegt, wird die Transaktion als a bezeichnet Leerverkauf und muss vom Kreditgeber genehmigt werden. Leerverkaufsimmobilien werden in der Regel "wie besehen" verkauft, dh Sie übernehmen die finanzielle Verantwortung für Reparaturen, die für die Immobilie erforderlich sind. Abgesehen von der Erlaubnis des Kreditgebers für einen Leerverkauf ähnelt ein Kauf vor der Auktion einem normalen Hauskaufprozess.

Kaufen bei Auktion

Wenn das Zwangsvollstreckungsverfahren abgeschlossen ist, wird die Wohnung in der Regel von einem örtlichen Beamten wie einem County Sheriff versteigert. Der Kreditgeber setzt normalerweise ein Reservieren Betrag - der Mindestbetrag, den es für die Immobilie akzeptiert. Beim Kauf eines abgeschotteten Hauses bei einer Auktion sollten Sie:

1. Machen Sie sich mit dem in Ihrem Bundesland verwendeten Gebotsverfahren vertraut. In einigen Bundesstaaten ist es erforderlich, dass Sie den vollen Betrag in bar oder per Bankscheck mitbringen, während andere nur eine kleine Kaution in bar verlangen, die möglicherweise nicht erstattungsfähig ist. Erforschen Sie die Abschottungsgesetze Ihres Staates und beobachten Sie ein oder zwei Auktionen, um sich mit dem Prozess vertraut zu machen.

2. Überprüfen Sie die Bezirksregister auf Eigenschaften, die Sie interessieren, um potenzielle Schnäppchen zu finden. Sie können den geschätzten Wert der Immobilie sowie etwaige geschuldete Hypotheken, Pfandrechte oder andere Steuern ermitteln. Sie können für die Zahlung einiger oder aller Pfandrechte verantwortlich sein, wenn Ihr Gebot gewinnt.

3. Überprüfen Sie das Auktionsdatum mit dem Immobilienverwalter für die gewünschte Eigenschaft, da sich diese Daten aus verschiedenen Gründen ändern können. Möglicherweise müssen Sie sich bei der Auktion registrieren, um bieten zu können.

4. Legen Sie Ihr Gebotslimit festBesonders in Staaten, in denen Sie den vollen Betrag in bar mitbringen müssen. Ihre Forschung sollte Ihr Limit aufzeigen, und dies sollte Sie davor schützen, in einem aufregenden Bieterkrieg mitgerissen zu werden, der den Handel reduziert oder beseitigt. RealtyTrac, eine MLS-Listing-Agentur, empfiehlt, dass Sie Ihr Gebotslimit auf 80 Prozent des Marktwerts der Immobilie setzen, einschließlich Pfandrechten und erforderlichen Reparaturarbeiten.

5. Wenn Sie zum Bieten noch neu sind, lassen Sie sich von erfahrenen Bietern beraten, lassen Sie sich aber nicht einschüchtern. Halten Sie sich an Ihr Gebotslimit.

6. Wenn Ihr Gebot gewinnt, stellt Ihnen der Auktionator die Überprüfung der Dokumente zur Verfügung. Überprüfen Sie das Verfahren zur Übernahme des Eigentums. Einige Staaten erlauben den sofortigen Besitz, während andere Tage oder Wochen benötigen können. Finden Sie heraus, ob Sie dafür verantwortlich sind, dass der Sheriff die aktuellen Insassen räumt.

Wenn die Auktion fehlschlägt

Wenn das Höchstgebot eines Eigenheims die Mindestreserveanforderungen des Kreditgebers nicht erfüllt, wird die Bank Eigentümer des Eigenheims, das jetzt als Immobilienbesitz oder REO-Immobilien eingestuft ist. Die Bank kann ein Auktionshaus mieten und die Immobilie erneut zur Versteigerung anbieten, wobei Online-Gebote angenommen werden können. Sie können die Immobilie vor der Auktion überprüfen, um Ihr Gebotslimit festzulegen. Sie müssen sich registrieren, um bei einer REO-Auktion mitbieten zu können, und den Einzahlungsbetrag - normalerweise 5 bis 10 Prozent - sofort angeben, wenn Ihr Gebot gewinnt, obwohl Sie möglicherweise in einem Staat leben, in dem die vollständige Zahlung sofort erforderlich ist. Beachten Sie, dass die Immobilie "wie besehen" verkauft wird und Sie möglicherweise unkooperative Insassen vertreiben müssen. Alternativ kann die Bank das REO-Haus als konventionelle Immobilie über einen Immobilienmakler zum Verkauf anbieten.