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Die Eigentümerfinanzierung liegt vor, wenn der Eigentümer einer Immobilie die Zahlung direkt vom Käufer akzeptiert, anstatt den Kaufpreis pauschal von einem kreditgebenden Institut zu erhalten. Der Käufer zieht normalerweise sofort ein, nimmt aber erst dann ein Eigentum an, wenn er alle Zahlungen geleistet hat. Diese Anordnung wird allgemein als Landvertrag bezeichnet. Obwohl die Gesetze für Landverträge in South Carolina denen anderer Staaten ähneln, weisen sie dennoch Besonderheiten auf.
Hypotheken und Grundpfandrechte
Ein Käufer aus einem Grundstücksvertrag übernimmt das Eigentum an dem Grundstück, auf dem sich bereits bestehende Hypotheken oder Grundpfandrechte befinden. Demzufolge sollte der Käufer vor der Vertragsunterzeichnung und vor der Übernahme des Eigentums an der Liegenschaft eine Titelsuche in der Bezirksregisterbehörde durchführen. Wenn das Eigentum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs des Verkäufers einer eingetragenen Hypothek oder einem Pfandrecht unterliegt, übernimmt der Käufer das Eigentum unter Eigentumsvorbehalt, hat jedoch einen Rechtsanspruch gegen den Verkäufer auf Schadensersatz. Wenn die Hypothek oder das Pfandrecht nicht erfasst ist, wird sie gelöscht, wenn das Eigentum an den Käufer übergeht, obwohl der Hypotheken- oder Pfandinhaber noch eine unbesicherte Forderung gegen den Verkäufer für den ausstehenden Betrag hat.
Standard
South Carolina bietet Käufern bei Landverträgen weniger formellen Schutz als die Gesetze vieler anderer Staaten. Es ermöglicht, dass Landverträge Verfallsklauseln enthalten, die den Verkäufer dazu berechtigen, die Immobilie zu beschlagnahmen, ohne dass er zwangsweise entschädigt oder Schadenersatz leistet, wenn der Käufer zu irgendeinem Zeitpunkt während des Ratenzahlungszeitraums in Verzug gerät. Dies bedeutet, dass der Käufer kein Eigenheim besitzt, bis er einen Rechtsanspruch erhebt. Käufer und Verkäufer können im Landvertrag eine gerechtere Vereinbarung aushandeln.
Gerechte Entlastung
Ein Käufer, der alle Zahlungen eines Grundstücksvertrags aufgibt, kann wegen der harten Konsequenzen der Verwirkung beim Entlastungsgericht ein Gericht anrufen. Zwar gibt es keine gesetzlichen Schutzmaßnahmen, um Käufern zu helfen, die verwirkt haben, der Fall Lewis /. Corp. hat festgestellt, dass ein Gericht in South Carolina das Recht hat, den Verkäufer zu zwingen, die Immobilie abzuschließen, die Immobilie bei einem juristischen Verkauf zu verkaufen und einen Überschuss der ausstehenden Schulden des Käufers an den Käufer zu überweisen, wodurch das Eigenkapital des Käufers erhalten bleibt. Es stellte auch fest, dass ein Gericht dem Käufer eine zweite Chance geben kann, das Eigentum zu erwerben, wenn er dem neuen Eigentümer den Betrag seiner ausstehenden Schulden innerhalb einer bestimmten gerichtlichen Rückzahlungsfrist zahlt. Diese Rechtsbehelfe werden nur dann von Gerichten gewährt, wenn der Sachverhalt darauf hinweist, dass ansonsten Ungerechtigkeiten entstehen würden.
Titelübertragung
Nachdem der Käufer alle Zahlungen getätigt hat, ist der Verkäufer verpflichtet, das Eigentum an den Käufer zu übertragen. Bei den meisten Grundstücksverträgen muss der Verkäufer "marktfähige Titel" angeben, was bedeutet, dass auf dem Grundstück keine Grundpfandrechte oder Hypotheken bestehen. Wenn der Verkäufer die Eigentumsübertragung nicht vollzieht oder wenn er das Eigentum mit einem Mangel, wie einer unbezahlten Hypothek, überträgt, kann der Käufer eine Freistellung beantragen. Er kann vom Verkäufer Schadensersatz fordern, beispielsweise den Betrag einer nicht bezahlten Hypothek, oder er kann das Gericht bitten, der Bezirksregisterbehörde die Anordnung des Eigentums an dem Grundstück an ihn zu übertragen.