Inhaltsverzeichnis:
- Ausschluss gilt nur für Haupthäuser
- Tests auf Eigentum und Verwendung
- Den Gewinn herausfinden
- Was der Ausschluss wert ist
- Vergiss nicht den Papierkram
Wenn Sie Ihr Haupthaus verkaufen, können Sie mit dem Internal Revenue Service den von Ihnen erzielten Gewinn von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen bis zu 250.000 $ ausschließen. Dieses wertvolle Zugeständnis bedeutet, dass die meisten Hausbesitzer beim Verkauf ihres Eigenheims keine Steuern zahlen. Vor 1997 war die Ausnahmeregelung ein einmaliges Zugeständnis, das nur Senioren zur Verfügung standen. Qualifizierte Verkäufer können den Ausschluss jetzt wiederholt geltend machen, sofern sie nicht einen Gewinn aus dem Verkauf von Eigenheimen innerhalb der letzten zwei Jahre ausgeschlossen haben.
Ausschluss gilt nur für Haupthäuser
In den meisten Fällen ist es klar, ob eine Immobilie die Hauptwohnung des Steuerzahlers ist. Für Steuerpflichtige mit mehreren Eigenschaften wendet der IRS eine Reihe von Kriterien an, um zu bestimmen, ob es sich bei der Immobilie um ein Hauptwohnsitz handelt und daher für den Ausschluss qualifiziert ist. Der Steuermann berücksichtigt die Zeit, die Sie in der Immobilie verbringen, wo andere Familienmitglieder wohnen, wo Sie arbeiten, und die Adresse, die Sie für Ihre Wählerregistrierung, den Führerschein und die Rechnungen verwenden, bevor Sie eine Beurteilung vornehmen. Gewinne aus dem Verkauf von Zweitwohnungen und als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien unterliegen den geltenden Kapitalertragssteuern.
Tests auf Eigentum und Verwendung
Um einen Gewinn auszuschließen, muss ein Steuerpflichtiger die Wohnung für mindestens zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz besitzen und nutzen. Diese zwei Jahre müssen nicht gleichzeitig laufen. Sie könnten beispielsweise ein Jahr in der Immobilie wohnen, sie für zwei Jahre an Mieter vermieten und dann ein weiteres Jahr beziehen. Sofern diese Ereignisse in den fünf Jahren vor dem Verkauf stattfinden, können Sie weiterhin den Ausschluss für den Hausverkauf geltend machen. Das Steuerrecht sieht eine Ausnahme von der Zweijahresregel vor, wenn der Hausbesitzer aus gesundheitlichen Gründen zum Verkauf gezwungen wird, weil sein Arbeitsplatz mehr als 80 Kilometer entfernt ist oder wenn andere unvorhergesehene Umstände wie Tod oder Scheidung eintreten.
Den Gewinn herausfinden
Um Ihren Gewinn zu berechnen, ziehen Sie zuerst Ihre Verkaufskosten vom Verkaufspreis ab. Von dieser Zahl ziehen Sie den Preis ab, den Sie beim Kauf des Hauses bezahlt haben, zusammen mit Ihren Kaufkosten wie Titelgebühren, Rechtskosten, Umfragegebühren, Aufzeichnungsgebühren, Titelversicherung und Stempelsteuern. Sie können auch die Kosten für Verbesserungen, die Sie während Ihres Eigentums an der Immobilie vorgenommen haben, abziehen. Die resultierende Zahl ist Ihr Gewinn. Der IRS verlangt, dass Sie mindestens drei Jahre nach dem Verkauf Aufzeichnungen zum Nachweis Ihrer Berechnungen führen.
Was der Ausschluss wert ist
Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung können Sie den Gewinn, den Sie mit Ihrem Hausverkauf erzielen, oder 250.000 USD ausschließen, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Ehepaare, die gemeinsame Erklärungen einreichen, können bis zu 500.000 US-Dollar ausschließen. Der maximale Ausschluss setzt voraus, dass Sie zwei Jahre im Haushalt gelebt haben. Hausverkäufer, die eine längere Zeit in der Wohnung verbracht haben, erhalten einen entsprechenden Anteil des Ausschlusses. Zum Beispiel kann ein Verkäufer, der sich aus gesundheitlichen Gründen nach nur einem Jahr abzieht, bis zur Hälfte des maximalen Gewinns oder 125.000 USD ausschließen.
Vergiss nicht den Papierkram
Die meisten Hausverkäufer müssen ihren steuerfreien Windschlag nicht dem IRS melden. Wenn Sie Ihren gesamten Gewinn ausschließen können, müssen Sie den Verkauf nicht in Ihrer Steuererklärung angeben. Steuerpflichtige, die nur einen Teil des Gewinns ausschließen können, müssen den Gewinn auf Formular 1040 Schedule D ausweisen. Verwenden Sie die Hinweise, um Ihren Gewinn zu berechnen und das Formular auszufüllen. Wenn der IRS Ihnen das Formular 1099-S oder ein anderes Dokument zur Einkommensberichterstattung sendet, müssen Sie den Verkauf auch dann melden, wenn Sie den Gewinn ausschließen können.