Inhaltsverzeichnis:
Großhandel REO Zwangsversteigerungen in Ihrer Nähe für sehr wenig Geld.
Wenn Sie mit REO Foreclosures in Ihrer Nähe sind, könnten Sie mit Immobilien ein ordentliches Nebeneinkommen oder ein Vollzeiteinkommen erzielen.
Entscheiden Sie sich für den Bereich, in den Sie investieren möchten, der mit REO-Zwangsversteigerungen geladen ist. Sie sollten sicherstellen, dass der Bereich, für den Sie sich interessieren, nicht nur über REO-Immobilien verfügt, sondern auch viel Bargeld nur für Anleger, die dort kaufen. Sie können dies durch öffentliche Unterlagen oder durch den Multiple Listing Service herausfinden (finden Sie einen Immobilienmakler, der Ihnen dabei hilft, wenn Sie keinen eigenen Zugriff haben.) Bewahren Sie diese Informationen für die weitere Verwendung auf.
Schritt
Suchen Sie sich eine anlegerfreundliche Anwaltskanzlei oder einen Rechtsanwalt, der Ihre gleichzeitigen Schließungen (oder doppelten Schließungen) durchführen kann. Wenn Sie nicht wissen, wo Sie einen finden können, müssen Sie andere Anleger fragen, wer sie verwenden oder bei Ihrer lokalen Immobilienanlage investieren Verein. (Viele Immobilienclubs lassen Sie das erste Mal umsonst gehen … fragen Sie einfach.)
Wenn Sie Ihr Zielgebiet gefunden haben, fragen Sie die dortigen Vermieter, ob sie an einem anderen Mietobjekt in der Region interessiert sind und wie viel sie dafür zahlen möchten.Sie können die örtlichen Vermieter finden, indem Sie die "for rent" -Schilder in der Umgebung anrufen, mit Immobilienmaklern sprechen und mit den Vermietern bei den Treffen des örtlichen Immobilieninvestorclubs sprechen.
Schritt
Erinnern Sie sich an Schritt 1, wo Sie einen Immobilienmakler gebeten haben sollten, einen Bereich zu wählen, in dem sich Einkäufer für Einkäufe befinden? Nun, Sie werden diesen Immobilienmakler bitten, einige Monate zurück zu gehen und Ihnen eine Liste aller Barverkäufe zu geben, die in Ihrem Zielgebiet für REO-Zwangsvollstreckungen stattgefunden haben. Diese Informationen geben Ihnen nicht nur eine Liste aller Geldkäufer, sondern auch, wie viel diese Anleger bereit sind, für bestimmte Arten von Immobilien in Ihrem Zielgebiet zu zahlen.
Schritt
Nun, jetzt, da Sie eine Käuferliste zusammen haben und eine Titelfirma oder einen Rechtsanwalt eingerichtet haben, können Sie nun beginnen, REO Foreclosure-Eigenschaften zu finden, um Angebote abzugeben. Meistens listen alle Banken ihre Immobilien bei Immobilienmaklern auf. Erinnern Sie sich also an den Makler, mit dem Sie zu tun hatten?:-) Ja, Sie werden sie bitten, Ihnen täglich Reo-Abschottungslisten zur Verfügung zu stellen. Es ist am besten, sich auf die Immobilien zu konzentrieren, die seit einiger Zeit auf dem Markt sind, denn wenn sie zuerst auf den Markt kommen, gibt es eine Menge Konkurrenz. Richten Sie anfangs ALLE REO Foreclosure-Eigenschaften aus, die auf den Markt kommen, nur für den Fall, dass Ihr Markt nicht so wettbewerbsfähig ist wie meiner.
Vereinbaren Sie mit Ihrem Immobilienmakler einen Termin, um sich in die REO Foreclosure-Immobilien zu begeben, an denen Sie interessiert sind. Überprüfen Sie die Immobilie und bestimmen Sie, wie viel Arbeit erforderlich ist (wenn Sie keine Reparaturzahlen kennen, machen Sie sich keine Sorgen … Ich tue es immer noch nicht;-) im Ernst nicht, ich kann es nicht.) Sie können Ihren Immobilienmakler um Hilfe bitten oder Sie können einen befreundeten Vertragspartner mitnehmen, oder Sie können einfach davon ausgehen, dass es vollkommene Arbeit braucht. Nachdem Sie genügend Häuser zum Verkauf und sogar genug Verkäufe gesehen haben, können Sie die benötigte Arbeit selbst beurteilen. (Ich mache keine Scherze, wenn ich sage, dass ich Reparaturzahlen noch immer nicht kenne. Ich bin ziemlich gut im Schätzen, aber ich komme normalerweise mit weniger als 5.000 Dollar zusammen.)
Schritt
Jetzt, da Sie alle Informationen haben, die Sie benötigen, werden Sie ein Angebot unterbreiten (es hilft sicherzustellen, dass Sie ERSTES Einkäufer haben. Arbeiten Sie also an dieser Käuferliste, ok?)
Wenn Sie mit einer Bank-REO-Abschottung verhandeln, werden sie keine Zuweisungen zulassen, sodass Sie Ihre Geschäfte gleichzeitig abschließen.
Um den Angebotspreis zu ermitteln, gehen Sie auf die Informationen Ihres Immobilienmaklers mit den Bargeldverkäufen in der Region ein und vergleichen Sie diese Eigenschaften mit den gerade angezeigten. Sie wissen aus den Verkäufen und aus Gesprächen mit anderen Anlegern, was die Cash-Investoren für solche Immobilien zahlen werden. Jetzt müssen Sie nur noch Ihren Gewinn ermitteln und dann Ihren maximalen Kaufpreis ermitteln.
Sie sollten mit Ihrem Immobilienmakler über die Schließungskosten sprechen, da diese Ihre Gewinne einschränken und Sie sie kennen müssen, um Ihren MAX-Kaufpreis bestimmen zu können, sodass Sie trotzdem einen Gewinn erzielen können. Die Abschluss- oder Abwicklungskosten sind in jedem Bereich unterschiedlich, so dass Sie diese Informationen wirklich mit Ihrem Immobilienmakler durchgehen müssen.
Nachdem Sie alle Ihre Zahlen ermittelt haben, einschließlich Ihres Gewinns, werden Sie das Angebot machen.
Nehmen wir beispielsweise an, die Anleger zahlen 40.000 US-Dollar für die von Ihnen betrachteten Immobilien wie das von REO Foreclosure betrachtete Produkt. Sie möchten einen Gewinn von 5.000 US-Dollar erzielen und Ihre Abschlusskosten belaufen sich auf etwa 500 US-Dollar. Wenn Sie all dies berücksichtigen, würde Ihr maximaler Kaufpreis 34.500 USD betragen. ($ 40.000 - $ 5000 Gewinn - $ 500 Schließungskosten = maximaler Kaufpreis.)
Beginnen Sie aber nicht dort. Beginnen Sie etwas niedriger, denn wenn Sie hoch beginnen, ist es schwierig, nach unten zu gehen, aber wenn Sie niedriger beginnen, können Sie nach und nach Ihren MAX-Preis erreichen, wenn dies erforderlich ist.
Einige Großhändler verwenden die Formelmethode, und das heißt, sie verwenden eine Formel, um ihren MAX-Kaufpreis zu ermitteln. Sie bestimmen den After Repaired Value eines Hauses (was es wert ist, nachdem es repariert wurde). Sie multiplizieren das mit einem Wert zwischen 65% und 70% (Sie müssen dies an Ihrem Markt anpassen) und dann subtrahieren Sie die Reparaturkosten und Ihr Gewinn und das entspricht Ihrem maximalen Kaufpreis.
Beispiel: Nehmen wir an, bei diesem 40.000 US-Dollar-Deal, dass das Haus 100.000 US-Dollar wert sein wird. Und das Haus benötigt 45.000 Dollar Arbeit. Sie möchten immer noch $ 5000 sammeln. So finden Sie heraus, wie Ihr MAX-Einkaufspreis die Formel verwendet: $ 100.000 x 70% = $ 70.000 - $ 45.000 (Reparaturen) = $ 25.000 ist Ihr MAX-Kaufpreis. (Ich habe mit der Formel gefunden
Schritt
Da Sie Ihren Angebotspreis festgelegt haben, müssen Sie Ihrem Immobilienmakler eine ernsthafte Geldeinlage geben. Damit zeigen Sie der Bank, dass Sie Ihr Angebot ernst meinen. Je realistischer Sie erscheinen, desto mehr erscheinen Sie der Bank. Denken Sie jedoch daran, dass Sie sich aus irgendeinem Grund aus dem Geschäft zurückziehen, der nicht durch Bedingungen in Ihrem Vertrag abgedeckt ist, als dass Sie dieses Geld verlieren werden (damit Sie nicht möchten, dass es so hoch ist) REO-Zwangsversteigerungen setzen 500 bis 1000 Dollar als ernstes Geld ein, aber wenn Sie mit 100 Dollar davonkommen können, dann gehen Sie davon!
Ihr Immobilienmakler nimmt Ihren Scheck entgegen und der Broker hinterlegt ihn höchstwahrscheinlich bis zur Abrechnung / Schließung auf einem Treuhandkonto.
Schritt
Wenn Sie neu in Immobilien investieren, können Sie in Ihrer Vereinbarung unterschiedliche Eventualitäten für Ihre Immobilie auswählen. Wie eine Immobilieninspektion, bleibasierte Lackinspektion, Hypothekenkontingenz, Radoninspektion usw. usw.
Nur eine Warnung, je mehr Eventualitäten Sie wählen, desto weniger ansprechend erscheint Ihr Angebot der Bank.
Im Allgemeinen wähle ich keine Eventualitäten und ich bin mir bewusst, dass mein ernstes Geld in diesem Szenario sehr stark gefährdet ist (weil ich nicht einmal eine Hypothekenkontingenz wähle.) Wenn Sie dies tun, ist dies das beste Angebot Wenn Sie sich mit REO Foreclosures beschäftigen, kann die Bank einen so genannten Nachweise über die Gelder verlangen. Eigentlich wollen sie einen Nachweis über die finanziellen Mittel, egal ob Sie Eventualitäten wählen oder nicht.
Ein Beweis für das Geld ist genau das, ein Beweis dafür, dass Sie das Geld haben, um diese Immobilie zu kaufen. Wenn Sie eine Kreditlinie, eine Kreditkarte, so viel in der Bank oder ein Freund oder ein Familienmitglied haben, das solche Dinge mit so viel Geld auf seinem Konto hat, können Sie dies als Nachweis für Ihr Geld verwenden. Wenn nicht, können Sie von einem so genannten Transaktionsförderunternehmen einen Nachweise für den Fondsbrief erhalten. (Google "Transaktionsfinanzierung" für eine Liste von Orten, mit denen gesprochen werden kann.)
Wenn die Bank Ihr Angebot mehrmals abmeldet, wird die Bank eine Titelgesellschaft haben, mit der sie den Deal abschließen möchte (manchmal erhalten Sie Anreize, dies ebenfalls zuzulassen.) Sie können das zwar akzeptieren, aber trotzdem senden alle Ihre unterschriebenen Dokumente an Ihre Titelgesellschaft und bitten Sie sie, einen "Höflichkeitsabschluss" durchzuführen und sie auch die Titelgesellschaft der Bank darüber zu informieren. Auf diese Weise behalten Sie die Kontrolle über den Deal.
Schritt
Nun, da die Bank und Sie beide den Vertrag unterschrieben haben, ist es Zeit, Ihren Endkäufer zu finden! Rufen Sie alle Schilder "zur Miete" an, die Sie gesehen haben, wo die Vermieter sagten, dass sie an weiteren Mietobjekten in der Umgebung interessiert wären, und sagen Sie ihnen, dass Sie etwas unter Vertrag haben und wissen möchten, ob sie am Kauf interessiert sind.
Rufen Sie jeden an, den Sie zu Ihrer Käuferliste hinzugefügt haben!
Holen Sie sich auch ein paar leere, weiße, gewellte Plastikschilder mit Metallständern und schreiben Sie sie mit Ihrem dicken schwarzen Zauberstift darauf:
3 bett / 1 ba billiges Haus $ 40k CASH / Muss verkaufen! 555-5555
Und ungefähr 20 von ihnen in der Gegend, in der sich das Haus befindet. Ihr Telefon klingelt ab. (Wenn Sie nicht über das Geld verfügen, um etwa 20 davon zu kaufen, werden Sie einfach eine Menge Kaltanrufe durchführen und im Grunde recherchieren. Rufen Sie die Vermieter an und rufen Sie die Investoren auf, von denen Sie wissen, dass sie ein Haus gegen Bargeld gekauft haben in den letzten Monaten …. erinnern Sie sich an die Liste, die Sie vom Immobilienmakler erhalten haben?)
Ihr Ziel ist es, fleißig daran zu arbeiten, Ihren Endkäufer zu finden, damit Sie Ihre REO-Zwangsversteigerungen schließen können und auch bezahlt werden können!
Schritt
Wenn Sie einen Endkäufer gefunden haben, unterschreiben Sie mit ihnen eine Verkaufsvereinbarung. In dieser Verkaufsvereinbarung sind Sie der "Verkäufer" und sie sind der "Käufer". (Ich weiß, dass Sie noch nicht bei der Bank geschlossen haben, aber da Sie eine Verkaufsvereinbarung für die Immobilie abgeschlossen haben, haben Sie jetzt ein angemessenes Interesse an der Immobilie, und Sie können sie als "Verkäufer" bewerben und verkaufen.) Denken Sie daran, den richtigen Verkaufspreis einzugeben (der höhere Preis!). Außerdem müssen Sie eine ernsthafte Geldeinzahlung von Ihrem Käufer erhalten. Da Sie jetzt der Verkäufer sind, möchten Sie, dass dies so hoch wie möglich ist. Sie wissen also, dass dieser Käufer den Deal ernst nimmt. Um sicher zu gehen, lassen Sie sie den ernsthaften Geldscheck in den Titel Ihrer Firma oder Ihres Anwalts stecken. Sie werden es bis zum Abschluss / Abschluss auf einem Treuhandkonto aufbewahren. Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, dass die Schließung mit Ihrem Titel- oder Immobilienanwalt erfolgt (wenn Sie diesem Käufer vertrauen oder wissen, was Sie tun, können Sie entscheiden, den Titel oder den Rechtsanwalt zu verwenden, um ihn zu schließen.)
Schritt
Nun leiten Sie diese Verkaufsunterlagen an Ihren Anwalt und / oder die Titelfirma weiter. Sie können ihnen mitteilen, dass dies der gleichzeitige Abschlussvertrag ist, an dem Sie gerade arbeiten.
Wenn aus irgendeinem Grund die Titelfirma sagt, dass Sie kein gleichzeitiges Schließen durchführen können, können Sie ein doppeltes Schließen durchführen und die Transaktionsfinanzierung verwenden, die Sie vor einigen Schritten gesucht haben. Sie lassen sich für ein paar Stunden oder ein paar Tage ihr Geld leihen, um Ihren Deal abzuschließen. Seien Sie sich bewusst, was sie für das Geld verlangen, da Sie dies in Ihre Abschlusskosten stecken müssen.
Zeigen Sie bis zur Abrechnung und sammeln Sie Ihre 5.000 $! Jetzt gehen Sie und finden Sie mehr REO Zwangsversteigerungen zum Großhandel!