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Der Kaufpreis für ein Gewerbeobjekt ist der Schlüssel, um zukünftige Gewinne zu erzielen und potenzielle Verluste zu vermeiden. Investoren benötigen eine einfache, aber genaue Möglichkeit, sowohl den aktuellen Preis als auch das zukünftige Ertragspotenzial des gewünschten Kaufs von Gewerbeimmobilien zu bestimmen. Es gibt drei Methoden, die, wenn sie zusammen verwendet werden, einen verlässlichen Wert darstellen, entweder als Verkaufs- oder Kaufpreis.
Schritt
Vergleichen Sie die jüngsten Verkaufspreise von Gebäuden ähnlicher Größe in derselben Gegend. Dies ist der Direktvergleichsansatz. In der Vergangenheit waren Vergleichsverkäufe die einzige Domäne von Gutachtern. Heutzutage sind diese Informationen dank der Popularität der Websites für den Vergleich von Internetimmobilien (siehe Ressourcen) leicht zu finden. Die Informationen auf diesen Websites stammen aus einer Reihe von Quellen, darunter Aufzeichnungen der Bezirksbehörden und Auflistungen vergangener Verkäufe. Diese Zahlen sind als Schätzungen zu verstehen. Die Immobilienwerte können sich aufgrund von Renovierungen, Nachbarschaftsbedingungen und der Zeit für die Aktualisierung der öffentlichen Aufzeichnungen ändern.
Schritt
Verwenden Sie die Methode des Kostenansatzes, um sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer eine Vorstellung von dem Wert einer Immobilie zu vermitteln, die sich auf die Wiederbeschaffungskosten von Landverbesserungen stützt. Zu diesen Verbesserungen zählen Gebäude, Landschaftsgestaltung und Parkplätze. Verwenden Sie diese Methode nur in Verbindung mit anderen Bewertungsmethoden. Käufer und Verkäufer, die nur diese Methode verwenden, werden aufgrund des Zustands der Gebäude und des umliegenden Grundstücks potenziellen Ungenauigkeiten ausgesetzt.
Schritt
Verwenden Sie den Bruttomietmultiplikator. Es ist ein genaueres und nützliches Werkzeug zur Bestimmung von gewerblichen Immobilienwerten. Die zur Durchführung dieser Berechnung erforderlichen Informationen umfassen den jährlichen Bruttomietertrag, multipliziert mit der Anzahl der Jahre, die der Käufer für die Bezahlung des Kaufs zu haben glaubt. In mathematischer Hinsicht lautet die Formel wie folgt: Wert = Bruttomieteinkommen x Bruttomietmultiplikator. Zum Beispiel würde eine Immobilie, die jedes Jahr einen Bruttomietertrag in Höhe von 100.000 USD erzielt, multipliziert mit einer Haltedauer von 10 Jahren, den Wert der Immobilie mit 1 Mio. USD belegen. Die Verwendung dieser Methode ist für leere Wohnungen und / oder Büros nicht besonders gut, da es lange dauert, bis neue Mieter gefunden werden. Anleger sollten bei ihren Berechnungen einen Leerstandsfaktor von mindestens 5% einbauen.
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Fügen Sie die Cap-Rate-Methode ein, um den Wert zu bestimmen. In Prozent ausgedrückt wird diese Methode berechnet, indem das Nettobetriebsergebnis in den Preis der Immobilie aufgeteilt wird. Das Nettobetriebsergebnis (NOI) ist das Gesamtergebnis abzüglich Leerständen und Aufwendungen. Wenn der NOI einer Immobilie beispielsweise 50.000 USD pro Jahr beträgt und die vergleichbaren Obergrenzen 5% betragen, kann die Immobilie mit 1 Million USD bewertet werden.