Was ist eine Tat zur Abschottung?

Manchmal als "freundliche Zwangsversteigerung" bezeichnet, beinhaltet die Tat anstelle der Zwangsvollstreckung, dass der Darlehensnehmer das Grundstück freiwillig dem Kreditgeber übergibt, um ein Zwangsversteigerungsverfahren zu vermeiden. Während der Eigentümer die Immobilie in beiden Fällen verliert, vermeidet der Kreditnehmer die Peinlichkeit und das Drama einer formellen Zwangsvollstreckung.

Dokument über die Abschottung mit Schlüsselsatz auf top.credit: Terrance Emerson / iStock / Getty Images

Grundlegendes zur Abschottung

Wenn ein Käufer Immobilien erwirbt und die Immobilie als Sicherheit für die Absicherung eines Kredits verwendet, kann sich der Darlehensgeber an den rechtlichen Prozess der Zwangsvollstreckung wenden, um die Immobilie zu verkaufen oder zu erhalten, falls der Käufer das Darlehen nicht leistet. Zu den drei grundlegenden Arten der Abschottung zählen die gerichtliche Abschottung, die außergerichtliche und die strikte Abschottung. Die gerichtliche Abschottung erfordert gerichtliche Schritte. Kein Verkauf erfolgt in strikter Zwangsvollstreckung, da der Eigentumstitel dem Kreditgeber unterliegt, nachdem er die erforderlichen gesetzlichen Anforderungen erfüllt hat.

Tat in Lieu

Um die Peinlichkeit einer Abschottung zu vermeiden und die Erfahrung dahinter zu erhalten, entscheiden sich einige Eigentümer für eine DILF, wenn sie wissen, dass die Abschottung unvermeidlich ist. Dies erfordert eine Vereinbarung zwischen dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber, und der Kreditnehmer veranlasst normalerweise die Vereinbarung. Der Darlehensnehmer gibt das Eigentum an den Darlehensgeber frei, um das Darlehen zu befriedigen, und gibt die Immobilie frei.

Kreditgeber Vor- und Nachteile

Kreditgeber stimmen nicht immer einer DILF zu. Durch die Annahme der befreundeten Abschottung kann der Kreditgeber einige Rechte verwerfen, die ihm durch eine formale Abschottung eingeräumt werden, wie etwa mögliche VA-Garantien oder Ansprüche auf eine private Hypothekenversicherung. Wenn die Zwangsvollstreckung unvermeidlich ist, kann der Kreditgeber die finanziellen Vorteile der Annahme der Urkunde abwägen, einschließlich der Vermeidung von Zwangsvollstreckungskosten und möglichen Schäden an der Immobilie während des Räumungsprozesses.

Kreditnehmer Vor- und Nachteile

Während der Kreditnehmer die Peinlichkeit einer Zwangsvollstreckung vermeidet, kann ein DILF den Kreditwerten des Schuldners ebenso schaden wie eine Zwangsvollstreckung, so ein Bericht von Virginia Cooperative Extension. Der Kreditgeber verlangt in der Regel, dass der Kreditnehmer für eine Beurteilung und Titelsuche bezahlt, bevor er zustimmt. Die Titelsuche ist notwendig, um andere Pfandrechte gegen die Immobilie zu identifizieren. In einigen Situationen ist es möglich, dass der Kreditgeber die DILF aufhebt, wenn er später entdeckt, dass andere Pfandrechte gegen das Grundstück vorhanden waren. Einige Kreditgeber ziehen kein DILF in Betracht, wenn die Immobilie kein Eigenkapital hat. Wenn bei einem Zwangsversteigerungsvorgang die Immobilie zu einem viel höheren Betrag als dem Darlehenssaldo verkauft wird, kann der Darlehensnehmer einen Teil des Verkaufspreises erhalten, jedoch verliert der Kreditnehmer dieses Recht in einer DILF. Vor der Einrichtung eines DILF sollte der Immobilienbesitzer einen Rechtsanwalt und einen Steuerberater konsultieren.